【蔡志雄專欄】房東是不動產未來十年的新亮點！

新政府即將上台，喊出「五大社會安定計畫」，包括「安心住宅」、「食品安全」、「社區照顧」、「年金永續」及「治安維護」。其中「安心住宅」列為「五大社會安定計畫」之首，足見解決居住問題之迫切與重要性。

但是要解決住的問題談何容易，過去十幾年來，房價高漲了好幾倍，薪資居然還倒退到十七年前的水平。賺的錢變少，房子還變貴了，當中還包括萬物齊漲，偶爾高麗菜、芭樂、香蕉漲到不可思議的價格。除非生在比較早的年代，買到便宜的房子，還有人一路從SARS開始等待房價下跌而未出手買房，也只能看著高漲的房價扼腕。

要讓房價一下子跌到人人都買得起的程度，那絕對不可能，所以新政府打算在8年內完成20萬戶社會住宅，這當中約百分之六十採新建，約百分之二十採容積獎勵，約百分之二十將鼓勵市場上之空屋出租。

聽到政府鼓勵，這就要豎起耳朵好好聽聽了！房市這些年只有被打的份，從囤房稅、奢侈稅、房地合一稅、調高稅基等等，政策目標非常明顯，要遏止房地產短期炒作；現在新政府上台，鼓勵空屋出租，不是用打的而是用鼓勵的，民不與官鬥，順應政府政策，出租自然會是投資的新亮點。同時，房價高漲，許多人選擇以租代買，自然會產生龐大的租賃需求，可以想見未來十年，出租會是一個熱門的產業。

所以現在去買房子出租嗎？等等，先看看報酬率吧！曾經有統計台北市的租金報酬率，在全世界敬陪末座才1.57％，假如四捨五入以1.6％來計算，一千萬的房屋一年收租金十六萬，比較一下一千萬房屋之購屋成本，頭期款二百萬，貸款八百萬，現在利率約為2％，為求簡便以單利計算，每年繳納利息也等於十六萬。換言之，房東花了頭期款買房子，整修購買家具、家電出租，平日還要負責維修，結果收回來的租金只夠付利息，通通被銀行賺走了，房東還要背負房價下跌的損失，這種房東根本是佛心來的。

那房東都不好賺嗎？當然不能一概而論，走出雙北市之外，房價落差很大，相較之下租金卻沒有差那麼多，租金報酬率比較高，以台南、高雄來說，目前可以找到租金繳完房貸本息還剩下一些零用錢的物件。此外，市場上現有的房東，大多數持有房屋多年，購屋成本比較低，而且多年租金收入早已降低購屋成本，報酬率不會只有一趴多，這類型的房東，將是政府日後鼓勵出租最大的受惠者。

那尚未切入市場的人難道都沒機會了嗎？當然不會，隨著房價下跌，租金至少會維持相同的水平甚至微調，報酬率會進一步拉高，自然有切入市場當房東收租的機會。房價下跌，租金

不用跟著降嗎？當然不用，過去房價漲了三倍，也沒見到租金跟著漲三倍，房價下跌，租金也不會等幅下調，更何況那麼多人選擇以租代買，市場上租屋的人多，租金能跌到哪裡去？

政府的政策已經很明確了，短期進出買賣會被打，長期持有出租受鼓勵，房市未來的新亮點，其實是很清楚的。