地?公司也要「瘦身」成「輕資?」？ 中糧旗下大悅城也是拼了！

不知何時開始，需要巨大資金投入運作的地?公司們，紛紛喊著要「輕資?化」，就像現時的社會文化?人們喜歡「苗條身材」，太胖了「跑不快」，于是生來就是胖子的人也要減肥，一定程度上是趨勢使然。作?中糧集團旗下的商業地?業務平台，大悅城(00207-HK)今年也開始「減肥」了，但大家都減肥、都想著改頭換面，大悅城的變身又有何特別之處？

 
■ 困局說甚囂塵上大悅城「也曾是個傳說」

2007年，公司首個項目西單大悅城開業便實現了當年盈利，一度被譽?業界神話。憑借清晰的定位，「面向18至35歲的城市新興中?階級，以年輕、時尚、潮流、品位?特征」，西單大悅城曾是當年北京年輕人的時尚據點。2010年，時任中糧集團掌門人甯高甯提出「10年布局20個大悅城」的目標。過去10年，大悅城先後在北京、沈陽、上海、天津、煙台、成都開業了7家購物中心，大悅城也在國內商業地?領域占有重要的一席之地。

但近年來，內地商業地?的寒冬悄然而至。大悅城地?副總經理吳?表示，截止2015年底，全國主要城市商業綜合體存量面積達到3.6億平方米，2016年後將突破4.3億平方米，購物中心總數達到4500個。顯示市場存量巨大、同質化嚴重、結構性問題突出。此外，電商也在不斷搶食商業地?份額，去年內地電商銷售額?3.9萬億人民幣，在線線下整體?30萬億，電商占比約13%。市場預計到2020年，電商行業整體份額將達18%-20%。
 
兩面夾擊下，中糧集團副總裁、大悅城地?主席兼總經理周政還提到了另一點，用資本視角審視行業，近年內地房地?開發商的市值普遍低于物業估值，有的甚至低于賬面價值。而發展商的杠杆水平受市場因素影響不斷提高，但由于估值低迷，股本融資不具吸引力，很多投資者對商業地?行業持謹慎態度。

■ 輕重並舉 大悅城開始減肥

面對行業困局，轉型成了必然之舉。大悅城在今年8月宣布以出售目標公司49%權益的形式，出售旗下包括西單大悅城、朝陽大悅城等6個綜合體物業項目的部分權益，總代價93億元人民幣。並與新加坡政府財政部全資擁有的GIC，以及中國人壽附屬公司合夥成立核心基金，收購目標公司49%的股權，這也是國內第一家地?核心基金。
 
吳?表示，這是大悅城「轉型減肥」的第一步：盤活優質存量資?。大悅城不會認購基金的任何權益，但會擔任基金及這些物業的管理人，在基金存續期內收取物業管理費和資?管理費。這意味著，通過基金管理模式，公司可以在項目和基金兩個層面享有資?增值收益，這也是業內首次將商業地?投資發展普遍采用的基金模式引入中國。

■ 大悅城擴張模式

周政表示，大悅城未來將采取輕重並舉的模式，主要通過3種模式擴張：重資?開發，並購存量項目，以及管理輸出。每年公司會開發1-2個大悅城，其他將采用輕資?模式，選擇國內優質存量項目輸出管理模式，開拓品牌使用費、運營管理費等多個收益，當然也會在約定條件下參與並購。他預計，未來重資?與輕資?占比約各半。

周政說，就像人成長到一定時候就要學習跑步，大悅城找到了自身節奏，並且在人才、技術和機會上，也具備了開始跑步的能力。2007年首個大悅城項目開業時的定位，至今沒有改變。?了抓住18-35歲的年輕客群，大悅城近年再細分客群需求，打造主題街區，圍繞文創、手工等不同主題，在購物中心?設立獨具情景化、社交屬性的商業空間。吳?表示，未來所有的大悅城項目將由不同的基金持有，公司通過參與這些基金來投資發展新項目，從而減少自身的資本性開支。這意味著大悅城未來將不再是一家地?開發運營公司，而是一家資?管理公司，估值上也將不再是地?公司的5-8倍市盈率，而要向資管公司的20-30倍PE看齊。此外，這也有助打造多元化的融資渠道，降低負債率。是次大悅城出售項目部分股權的90億收益，部分便會用于償還債務，公司財務總監徐漢平表示，公司截至6月底的負債率低于60%，今年底有望進一步降低。
 
■ 找到自身節奏 大悅城做不一樣的shopping mall

▲西單大悅城

 
舉例來說，位于天津大悅城內的騎鵝公社，便是大悅城首個打造的文創購物街區，雖然位于shoppingmall內，但走進騎鵝公社後，仿佛走進了一個獨立的室外購物街，店鋪多?年輕人喜愛的特色小店與小食店，更有大量可供年輕客群塗鴉留言的空間。據統計，今年1-5月，騎鵝公社銷售額超2000萬人民幣，銷售坪效高于天津大悅城整體6.5元，月均客流超20萬，EBITA回報率是天津大悅城的7倍。
 
近年，大悅城已推出包括超級工廠、5號車庫、IF街、悅界等一系列個性化、多樣化的主題街區，也推動大悅城在商業地?的寒冬中保持競爭力。截止今年6月底，大悅城銷售額近68.5億人民幣，同比上升19%，客流超6400萬人次，增加19%。商業整體平均出租率95.57%，租金同比增23.6%。在剛剛過去的十一黃金周，公司整體銷售額按年增長24%。
 
面對電商的衝擊，大悅城選擇迎接、合作，如每年雙11購物節，顧客可在大悅城實體店試?品並「掃碼」上網購物，而多數顧客會直接在線下購買，反而刺激銷售。此外，大悅城與BAT均有合作，如西單大悅城與阿?旗下螞蟻花?聯合推出會員消費信貸等，類似虛擬信用卡，預計年內可有?生2億銷售額。
 
周政表示，除了現時已經確定的天津和平大悅城、貴陽、昆明外，未來5年，大悅城還將重點拓展北上深、重慶、武漢、南京、廈門、蘇州、長沙等國內一二線核心城市，繼續實行「5年20城」的目標。

■ 文｜施歡，香港財華社財經記者。

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