〈回顧2016〉香港樓市10大新聞：鋼性需求 北水狂湧 愈燒愈旺

2016 年香港樓市可用「先跌後升」來形容，樓價指數 4 月見 2016 年新低後就逐步回升，目前再升約 1% 就將打破 2015 年 9 月的歷史高位。發展商最初以劈價及優惠促銷，成功激起港人的置業慾望，其後再推出大量細銀碼「迷你戶」，進一步釋放市民的上車需求。

到 2016 年 10 月起，人民幣持續貶值，大陸資金湧港買保險、買物業、買地皮，樓市在市民剛性需求及北水湧入下，即使其間有英國公投脫歐等「黑天鵝」打擊仍愈燒愈旺。香港當局終在 11 月初再度「加辣」，將非首置港人的住宅雙倍印花稅 (DSD) 劃一上調至 15%。

香港《文匯報》根據事件的影響力、社會關注度，以及反映事件對社會經濟發展進程的標誌程度等，選出香港樓市 2016 年 10 件大事。

1. 資搶啟德地 「麵粉貴過麵包」

今年人民幣持續貶值，刺激大陸資金湧入香港樓市。部分新盤內地買家的佔比高達 3-4 成，內企更大手筆在港買物業。以震撼程度來說，海航集團旗下子公司的「天價造地王」最具標誌性。

海航集團旗下德廣置業有限公司今年 12 月以逾 54 億元奪得啟德第 1L 區 3 號地盤，以可建總樓面約 39.8 萬方呎計算，樓面地價每呎 1.36 萬元 (港元，下同)，成為九龍東住宅地王。同時，這次奪地較集團 11 月以每呎地價 1.35 萬元奪得 1K 區 3 號地盤更進一步，再創啟德新高。該 1.36 萬元的每呎樓面地價，高過同區新盤啟德一號首批推出的部分單位每呎售價，目前亦僅較同區樓盤售價略低，可謂「麵粉貴過麵包」。

中資高價搶地，加上大陸買家佔新盤買家比重顯著回升，迫使港府在海航 11 月買地後的第 3 日出手，將非首置客的雙倍印花稅 (DSD)，劃一上調至 15%，以作回應。

2. 針對樓市火熱 政府突擊加辣

針對今年以來樓價持續上升及投資需求回升，政府於 11 月 4 日傍晚突擊「加辣」，將雙倍印花稅 (DSD) 由原先 1.5% 至 8.5%，劃一加至 15%，翌日生效。新稅適用於所有個人及公司買家，但不包括非住宅物業。同時首次置業的香港永久性居民亦可獲豁免，可沿用舊制，即最低繳 100 元至最高稅率 4.25% 不等。在現時 DSD 下，香港永久性居民唯一住宅物業「先買後賣」的退稅安排仍然適用。至於非本地買家及公司客的最高稅率，為 15% 買家印花稅 (BSD) 加新稅率 15% 合共 30%。

新稅在樓市交投影響明顯，11 月一、二手樓交投急跌逾 50%。不過由於首置客可沿用舊稅，亦出現了不少富二代、富三代過億元成交的首置個案，更有福布斯富豪加入首置行列。

3. 迷你單位易賣 新盤面積鬥細

香港樓價高企，考慮到小市民負擔能力，近年發展商採取「細粒易食」策略，單位畫則愈開愈細。其中俊和於屯門的菁雋最細單位 128 方呎，創全港私樓最細單位面積。事實上，今年來不少新盤皆有超細單位，當中包括一向屬傳統豪宅區的何文田區。會德豐地產於今年 3 月至 4 月推售的何文田 ONE HOMANTIN 便設有 47 伙一房戶，最細面積只有 350 方呎。同期由嘉里發展的皓畋亦提供最細 361 方呎一房戶；恒地的加多利軒更有最細 161 方呎開放式單位，不計算廚廁及走廊，客廳面積只有約 60.8 方呎，面積低於半個標準私家車位 (約 134 方呎)。此外全盤僅 1 伙的 191 方呎特色單位，包括 88 方呎平台，其平台面積比客廳面積還要大。

4. 津商炒燶天匯 首度淪銀主盤

「前亞洲樓王」天匯今年首度出現銀主盤，來自天津的商人早年掃入兩伙，後來斷供並由銀主接手。其中 39 樓 B 室單位連一個車位於 4 月底拍賣，底價 9800 萬元，獲承價 7 口，以 1.083 億元拍出，成為近 3 年拍賣場上最貴成交價的銀主盤。以單位實用面積 2476 方呎計，折合呎價 43740 元。原業主虧約 790 萬元。另一單位，39 樓 A 室今年 10 月底推出拍賣，單位實用面積 2355 方呎，開拍價 1.05 億元，獲承價至 1.08 億元，最後未到價收回。

5. 山頂連破紀錄 榮膺亞洲樓王

超級豪宅區山頂成為大陸豪宅掃貨目標，並節節打破紀錄。深圳富豪、鴻榮源集團董事長賴海民，在短短上半年內，分階段統一山頂施勳別墅全幢業權，先後斥資達 11.688 億元，實現重建的第一步。其中以造價 3 億元購入該廈一個實用面積僅 1361 方呎的分層戶，折合呎價高達 22.04 萬元，讓市場譁然。

同時，另一深圳富豪、祥祺集團董事局主席陳紅天，斥資 21 億元向莊士機構購入山頂歌賦山道 15 號地盤，可建樓面約 9212 方呎，樓面呎價達 22.8 萬元，成為香港首宗呎價逾 20 萬元的成交。山頂豪宅新盤亦不乏大陸富豪身影，聶歌信山 Mount Nicholson 今年 11 月標出其中兩伙，造價 9.12 億元，按該兩單位總面積 8702 方呎計，呎價高達 104800 元，揮低西半山天匯成為全亞洲最貴分層樓王。

6. 樓價 V 形反彈 租金升足半年

樓價自 2015 年 9 月見頂後回落，直至 2016 年 4 月起見底反彈，並持續攀升至今，為 11 月初政府「加辣」埋下了伏筆。由差估署編制的樓價指數，於 2016 年 3 月跌至谷底報 270.2 點，從 2015 年 9 月計起連跌 6 個月、累跌 11.7%。不過樓價在翌月起結束跌勢，並連升 7 個月，最新升至 303.8 點，累計樓價升幅已達 6.6%，距 2015 年 9 月歷史高位 306.1 點僅差約 0.8%。

中小型單位一直領漲各類物業，實用面積 431 方呎至 1075 方呎的 A 類至 C 類中小型單位樓價指數最新報 305 點，按月升幅達 2.7%，跑贏實用面積 1076 方呎或以上的 D 類及 E 類單位，難怪政府 11 月「加辣」會向中小型單位埋手，重點打擊細單位的投資氣氛。租金則升足半年，截至 2016 年 10 月最新報 172.5 點，連升 6 個月，創 2016 年新高，與 2015 年 9 月高位相差 2.8%，升勢亦同樣由中小型單位帶起。

7. 公居屋屢破頂 夾屋升穿「9 球」

樓價上半年 V 形反彈，公營房屋樓價水漲船高，並打破 2015 年自由市場及居二市場的紀錄。居屋市場方面，筲箕灣東旭苑一個中層單位，實用面積 650 方呎，免補價以 689 萬元成交，折合呎價 1.06 萬元，打破 2015 年由長沙灣樂年花園綠表 676 萬元成交的紀錄，重登全港綠表「居屋王」。綠表居屋呎價則追平 2015 年創下的全港最貴紀錄，香港仔雅濤閣 2 座高層 G 室，實用面積 576 方呎，於綠表市場以造價 628 萬元成交，折合呎價 10903 元。

公屋破頂個案接踵而至，12 月初黃大仙下邨一個開放式單位，實用面積 357 方呎，以 250 萬元 (免補價) 成交，折合呎價達 7003 元，成為全港首項公屋綠表呎價破 7000 元的個案，打破 2015 年鴨脷洲利東邨的舊紀錄。至於青衣邨則出現免補價 335 萬元易手，折合呎價 6158 元，打破香港仔華貴邨上半年的 330 萬元紀錄，登上本港最貴的綠表公屋成交。

值得一提的是，年內夾屋造價亦升穿「9 球」。何文田欣圖軒出現 910 萬元 (自由市場價) 成交，成交金額打破屋苑 2015 年 850 萬元紀錄，成為全港歷來最貴夾屋。

8. 一手日沽千伙 銷售額創新高

2016 年 6 月英國脫歐公投後，香港樓市明顯轉旺。新盤更旺場，新地於 8 月推售元朗 Grand YOHO 1 期首批 308 個單位，8 日收約 16695 票，打破 2015 年長實地產將軍澳緻藍天逾 1.6 萬票的紀錄；不僅成為一手新例後新盤票王，更加是 1997 年後收票最多的新盤。以開賣的 308 伙計，平均 54 人爭 1 個單位，超額登記 53 倍，凍資 16.7 億元。

事實上，2016 年以來一手盤售出逾 16000 伙，銷售額更逾 1850 億元，創新高。2016 年 9 月 3 日更出現「日沽千伙」的奇景。各大發展商以新地最積極，年內售出近 3000 伙 (主要來自 GRAND YOHO、PARK YOHO 及天鑄等)，套現約 330 億元稱冠。

9. 美國升息提速 港銀拆息上升

受美國升息及年底銀行資金緊絀影響，在美國 12 月中議息前夕，香港 1 個月銀行同業拆款利率由今年初的最低 0.25% 升至近日的 0.66%，見 8 年來新高。選用拆款利率按揭 (抵押貸款) 的買家，已經變相被升息一次。作為 H 按供樓基準的 1 個月拆款利率破頂，足以令 2016 年初承造 H 按計劃 (H＋1.7%，實際按息即 2.35%) 的用家，供樓罕見升至鎖息上限水平 (P－2.85%，即 2.15%)。

不過，受惠香港資金仍充裕，銀行亦相應調低 H 按的息率，以維持競爭力。業內普遍預計，美國 2017 年升息 2-3 次，港銀會升息一次，之後利率的走勢就視乎香港資金的流走狀況。

10. 零售表現續頹 商舖風光不再

本地零售業界 2016 年繼續承受往年倚重大陸旅客消費、並過度擴張的苦果。隨着訪港陸客消費模式轉變，核心區零售表現每況愈下，金行縮舖之餘，國際零售品牌對高昂租金也吃不消，近月陸續撤出一線地段，銅鑼灣、中環、旺角等區先後出現劈租個案。當中矚目個案，要數早年以「大隻仔」模特兒店員作招徠的美國消閒服裝品牌 A&F，即將關閉其位於中環畢打街 12 號的香港旗艦店，涉及樓面約 3 萬方呎。相關租約至 2020 年 11 月期滿，這次撤出意味着提早 4 年解約。同樣來自美國的快銷時裝品牌 Forever 21，2017 年租約期滿後就撤離銅鑼灣京華中心共 6 層巨舖，新租戶的月租約 700 萬元，較現時約 1380 萬元暴跌一半，可謂是商舖風光歲月已過的見證。