【路演新樓市·公司】融創樣本：博弈多元併購的新戰場

「買地不如買地產股」，在2016年，融創為同行樹立了一個典型的「增儲又增收」樣本。

「收購」無疑是融創中國(01918，下稱」融創「)的年度，一年11次收併購、幾乎每個月都會完成一次收購，讓融創成為房地產行業收併購趨勢的代言人，而收購也為融創的銷售助力高增長，一年中融創實現銷售金額1553.1億元，同比增幅達127.72%。

2017年1月9日，融創以入股鏈家打響新年收購戰的頭一槍，資本布局的態勢更為成熟，在資本層面布局存量房市場，也許預示着融創的收併購進入一個更多元的格局。

收購助力高增長

土地市場上，核心城市土地資源稀缺、地價越來越貴成為一大趨勢，導致房企間競爭激烈上升，雖然從過去的經驗來看,融創對於「地王」項目的消化能力較強,但是以股權兼並收購的方式獲取新的項目資源在規模快速增長方面無疑更為便捷。

在2016年的11次收購中，融創的主要收購案例包括北京（樓盤）昌平東方普羅旺斯、北京懷柔長青雁棲湖別墅、德爾集團蘇州（樓盤）兩項目、萊蒙國際七個項目、認購金科股份(000656,股吧)，以及在11月先後收購聯想控股旗下42個物業權益、收購青島嘉凱城(000918,股吧)全部股權，全部11次收購共涉及56個項目,總建面2268萬平方,涉及金額324億元。

與招牌掛獲取土地資源相比,兼並收購的擴張方式除了可以規避一級土地市場的高昂地價成本,一個重要的好處就是通常開發周期會更短一些，通過股權收購也可以相對更方便地進駐新城市。

2012年以來，融創通過收購綠城中國、中渝置地、西安（樓盤）天朗和萊蒙國際，分別進入上海（樓盤）、成都、西安、深圳（樓盤）等新區域，通過一系列收購，融創的全國布局結構從五大核心城市轉向八大區域公司。

此外，融創對進入城市區域的進一步深耕也頗有韌性，例如在2012年與綠城的合作中,融創與綠城成立合營公司上海融創綠城,通過融創綠城收購綠城房地產所持的上海黃浦灣等8個項目50%的股權,同時融創置地直接收購上海玫瑰園50%的股權。

上述交易合計9個項目，其中除了蘇州玫瑰園仍在待建之外,其餘均是已開工在建,可售建面252萬平米,而融創在此交易中須支付的總代價僅為33.7億元,平均土地成本也僅為2675元/平米。此次交易過幫助融創進一步鞏固了在蘇南區域的領先地位,同時也戰略性地進入上海市場。

此後,藉助融綠平台,融創在上海迅速紮根,並且進一步完善了在長三角的戰略布局,2013年又在上海拿下了6個項目，並在2014年達到上海銷售金額排名第一的位置。

收購完成新城市進駐，繼而深耕城市區域，成為融創的經典打法，這一策略幫助融創在2016實現銷售金額1553.1億元，而在1月10日，融創官微宣布，2017年公司銷售目標為2100億元，較2016年增長35.21%，對規模增長的信心顯露無疑。

「買地不如買地產股」

事實上，融創「買地不如買地產股」的打法也是行業內的一個縮影。

一方面，房企回款大幅增長、資金較為充沛,但另一方面地王頻出、麵粉貴過麵包的土地投資市場大幅增加房企開發難度,這個矛盾下，優質地產公司股權成為其最佳選擇。

在融創之外，2016年的房地產行業發生了更多的收併購案例。

比如截至11月29日,恆大買萬科股權至14.07%,總代價約為人民幣362.73億元；比如截至11月26日,安邦資產買中海地產大股東中國建築(601668,股吧)股份至10%,此外還計劃在未來12個月內繼續增持不低於1億股、不超過35億股中國建築股份；又比如泰禾集團(000732,股吧)11月19日宣布認購中國武夷(000797,股吧)28.9億元定增,增發後預計持有中國武夷4.44%股份;而此前三季報顯示泰禾集團已通過二級市場分別購入天房發展(600322,股吧)和中國武夷總股本4.44%和1.53%的股權

另外還有中洲控股(000042,股吧)收購港股華南城、萬科間接控股中投發展等等。

與頻繁收購緊密配套的策略是現金流的控制，這也是收購策略能否成功的關鍵，這一方面，融創也給出了一個樣本。

從目前已經出具的財報來看，截至2016年6月,融創凈負債率升至85%(若永續債計入負債,則為149%),是2012年以來最高水平。

不過融創同期在手現金約402億元,可以覆蓋短期有息負債；另外融創2016年上半年銷售規模創下歷史新高達561億元,下半年銷售規模更是達到近千億,良好的銷售額也對公司財務資金狀況提供了較為安全的保障。

實際上，通過資本布局平衡現金流，在行業間收併購案例越來越多的趨勢下，可能是另一大特點，1月9日融創通過增資以26億元的價格獲得北京鏈家6.25%的股權，在資本層面布局存量房市場，也許預示着融創的收併購進入一個更多元的格局。