【路演新樓市·公司】一場央企整合的混戰：財富還是雞肋？

2016年，地產央企整合大戲從年初唱到年末，劇情跌宕，大有你方唱罷我登場之勢。2017年，精彩仍在繼續。

1月10日，一則公告稱：中信地產董事長由肖肖擔任，剛加入中海的顏建國任董事兼總經理，而曾集多重角色於一身的中海前董事長郝建民請辭。郝建民的身世沉浮，撕開了央企整合形勢之複雜、艱巨的一角。對於郝建民的結局，外界多解讀為是其內部整合中建，外部整合中信中的強腕「整人」，最終落得「被整」結局。

2016年，新一輪深化國企改革加快推進，目前，21家允許從事房地產主業央企中，至少有10家已啟動內外部的重組和併購計劃。2016年，無論是中海整合中的由外亂到自亂，還是外界對保利地產(600048,股吧)整合中航雞肋還是財富的質疑，亦或是中房整合中交的戛然而止，以及中糧地產(000031,股吧)將被哪家整合的懸而未決。2016年都堪稱是地產央企整合重頭戲的一年。

不過，央企整合絕非一日之功。正如1月9日，國有重點大型企業監事會人士在《人民日報》中發文指出，「深化國企改革要打持久戰和攻堅戰」。這場持久和攻堅戰究竟在2017年將如何演繹，我們拭目以待。

內部外部縱橫捭闔

2016年3月，中海外以10%的股份對價310億元收購中信股份旗下地產平台，這項收購先是遭遇中信泰富人事安排糾紛，之後又演變為中海地產的自身之危，接連人事動盪，前董事長郝建民至今去向未明。

保利地產拿下中航也是央企整合的典型樣本。2016年11月的公告顯示，兩家央企房地產業務整合有了新進展，保利擬按照協議轉讓方式收購中航地產(000043,股吧)及其下屬企業合計持有的10家房地產項目公司股權及1個房地產項目在建工程，項目主要分布在成都、崑山（樓盤）、貴陽、南昌（樓盤）、九江（樓盤）、贛州（樓盤）、惠州（樓盤）、岳陽（樓盤）、新疆（樓盤）等9個城市，標的資產預估值合計23.23億元，並以現金方式支付對價。至此，保利近乎收購了中航旗下所有的項目公司，而中航則實現了地產業務的剝離。

對此，有外界評價保利整合中航地產資產「喜憂參半」。保利之所以全盤接手中航旗下地產項目，也是響應國資委的央企提質增效、加大整合力度的政策號召。

保利地產集團董事長宋廣菊曾表態，保利地產從未放棄收購和兼並，十三五是一個企業收購、兼並很好的時期。2018年將完成保利地產及保利置業的整合。

除此之外，五礦與中冶的合併，正低調進行；魯能集團也計劃對旗下地產業務進行整合，並涉及借殼上市；中糧集團據傳將整合入招商蛇口，儘管遭否認，但難掩中糧集團地產業務整合大趨勢。

從央企整合案例看，央企整合地產業務主要有兩種方式：外部資產整合和集團內部重組。其中，中海中信、五礦中冶、保利中航都是外部整合的典型，中交、魯能則是集團內部整合。

央企地產內部整合的目的在於梳理旗下業務線，更好地利用資源，避免同業競爭；外部整合則為實現資源優勢互補，使企業做大做強。

整合之路一波三折

當然，央企整合之路並非坦途，一呼而應。

相比外部整合僅涉及點對點交易，操作相對容易些不同，地產央企內部整合往往面臨的問題更為複雜，且容易受到內部「爭寵」等行政因素干擾，大多進展並不順利。

目前止步不前者，如中房地產(000736,股吧)與中交系的重組便因債權人反對而暫時擱淺；魯能對旗下地產業務的整合也多年未果；在一口氣拿下中航工業多個資產包的前一周，保利地產在面對和保利置業這位系出同門的「孿生兄弟」整合時，遭遇了短短8小時的夭折驚魂記。

2016年11月29日午間，保利地產和保利置業公告稱，因有重大事項或內幕消息而停牌，但投資者甚至來不及暢想，當天晚上，兩家公司就再次公告稱重組時機尚不成熟，保利地產終止了收購行為。

在業內人士看來，雖然政策上仍然鼓勵地產央企的內部重組，但規範仍不夠，有可能造成重組後地產業務核心地位的喪失。這也給了進行內部重組業務的房企一個警示。

儘管難題重重，但重組整合大趨勢不可逆轉。在同策諮詢研究總監張宏偉看來，隨著央企地產業務的整合相繼完成，實力進一步增強，未來還可能通過併購民營房企，實現市場占有率進一步提升。

顯然，央企地產整合大戲已然開場，你能猜中開頭，但猜不中結局。繼續期待，2017年的精彩。