今年商品房均價增幅不超1% 北京新房進入豪宅化時代

每經記者周程程 每經編輯王可然

2017 年的樓市，將何去何從？

5 月 9 日，中國社會科學院城市發展與環境研究所等機構發布《房地產藍皮書：中國房地產發展報告（2017）》（以下簡稱 “藍皮書”）。對於商品房市場，藍皮書預測，商品房均價增速由 2016 年的 10% 會下降到 2017 年增長不超過 1%。

藍皮書執行主編王業強表示，在中央經濟工作會議堅持 “房子是用來住，不是用來炒的” 定位的背景下，2017 年房地產政策的基調我們認為是抑制房地產投資，防止金融風險，同時也要保持房地產平穩發展。

同時，藍皮書指出，2016 年北京二手房成交量超 27 萬套，創歷史新高。北京地價上漲促使房價上漲，未來北京南五環外新盤房價將達 6 萬元 / 平方米的水平，北京新房進入豪宅化時代。

《每日經濟新聞》記者註意到，目前，熱點城市調控仍在不斷收緊，限購限貸力度還在不斷加碼。剛進入 5 月，鄭州、無錫、上海等地又出台了有關房地產方面的調控政策。

預測 1：房地產投資將進入下行通道

整體來看，2016 年房地產市場經歷了新一輪快速上漲。

藍皮書中一組數據數據顯示，2016 年全國房地產開發總投資規模首次超過 10 萬億元的門檻。商品房增速也自 2010 年以來重新回到兩位數增長，其中全國住宅均價 7203 元每平米，同比增長達到 11.3%。

這也使得我國房地產市場區域性分化日益顯著，“雙高” 特徵明顯，即一、二線城市高房價和三、四線城市高庫存並存。

藍皮書強調，防風險是 2017 年房地產政策的主基調。一是經濟下滑的風險，需要正確認識房地產的積極作用；二是國際國內資本市場的 “資產荒” 風險，資金脫實入虛，推高房價；三是國內地方政府債務不斷累積，如果房地產市場下行，很有可能激發地方政府債務危機。

藍皮書預測，2017 年城市分化將進一步加大，因城施策將更加顯著，一二線重點城市仍以調控為主，其中二線城市降槓桿已成為主要任務，三四線城市 “去庫存” 的優惠政策仍將繼續，整體成交量將逐漸回落。

同時，根據 2016 年底中央經濟工作會議 “房子是用來住的、不是用來炒的” 的定位，以及 “既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落” 的定調，房地產市場將回歸居住屬性，投機性需求將受到壓制。預計 2017 年房地產投資將進入下行通道，整體呈現溫和下滑態勢。

瑞銀最新發布的《中國經濟評論》報告預計，整體而言，4 月地產建設活動大致平穩，房地產投資同比增速小幅放緩至 8%~9% 左右。

預測 2：商品住宅銷售面積或下滑 5%

對於各界關注的商品房方面，王業強表示，從商品房市場銷售情況來看，2017 年增速回落，價格走勢相對平穩。2017 年商品房銷售面積與銷售額增速比 2016 年雙雙迴落，降幅分別為 10 個百分點和 20 個百分點，預計商品房均價增速由 2016 年的 10% 會下降到 2017 年增長不超過 1%。房地產市場價格的平穩也將有利於宏觀經濟的平穩運行。

對於 2017 年的商品房住宅市場，藍皮書認為，貨幣政策保持 “穩健中性”，房地產調控政策致力於促進市場平穩健康發展，住房市場庫存消化壓力減小，由宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長趨於放緩。

具體到需求方面，藍皮書指出，從住房需求的宏觀影響因素來看，雖然宏觀基本面因素總體依然向好，但經濟增長和收入增長的放緩以及部分人口結構指標的逆向變化預示著中長期住房需求增長趨於放緩。

再從經濟因素來看，據藍皮書分析，2011 年以來我國經濟增速持續下行；2013 年以來城鎮居民人均可支配收入增速持續減小。從人口結構來看，我國人口撫養比自 2011 年由降轉升，2014 年和 2015 年上升速度增加；2014 年以來結婚對數持續加速下降，2014 年和 2015 年分別比上年減少約 40 萬對和 80 萬對。

基於上述因素，藍皮書預測，與宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長放緩趨勢相比較，我們認為當前的銷售規模難以持續。綜合商品住宅銷售面積預測模型和對中長期住房需求的估計，預計 2017 年商品住宅銷售面積將出現 5%~10% 的負增長。

預測 3：熱點城市房價回落幅度較大

瑞銀髮布的上述報告中也指出，隨著越來越多的城市出台房地產調控政策，高頻數據顯示 4 月 30 個大中城市的房地產銷售同比跌幅從 3 月的 30% 擴大至 40%。但部分未出台調控政策的三四線城市房地產銷售依然非常強勁，可能在一定程度上抵消一二線城市的放緩。

而價格方面，去年年初以來，70 個大中城市新建住宅價格環比漲幅總體呈波動上升趨勢，9 月房價漲幅創歷史新高。伴隨著熱點城市房地產調控政策的實施，10 月以來房價漲幅已出現收窄。

《藍皮書》指出，在貨幣政策保持 “穩健中性” 的環境下，預計 2017 年 70 個大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大。

此外，針對去年寬鬆的住房信貸政策環境也推動了房價、地價的快速上漲這一情況，藍皮書認為，2017 年信貸政策實現更均衡分配。

具體為，加大對實體經濟的信貸支持力度，適度加大三四線城市房地產信貸資源的傾斜，以降低一線、二線熱點城市的居民槓桿比例。房地產政策方面，在強化房屋回歸居住屬性的同時，通過因城施策、精準調控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。