〈房產〉開拓台灣租屋市場 日本經驗可供借鏡

租賃正常化與產業化是政府目前積極推動的房市政策，信義房屋 (9940-TW) 物業管理株式會社管理部部長樋口和人今 (23) 日表示，日本租賃產業特性，包括規模經濟效果，管理戶數增加，且日本的租賃管理公司業務內容愈來愈多樣化，不再是單純的派人打掃維護、找房客，而是有效且長期維護資產的價值，並適時的給予出售及再購建議。

台灣官方推動租賃專法，希望把將近 300 萬人的租屋市場「專業化」，政大商學院信義不動產研究發展中心舉辦「推動租賃住宅升級」座談會，樋口和人提出日本的經驗，供台灣業者參考。

樋口和人指出，2013 年日本總務省調查東京都租屋率達 50.6%、共約 306.6 萬戶，其中，透過租賃管理公司的比例高達 79.5%，租屋市場龐大且成熟，加上日本近年法令上也有所改進，包括東京都在 2004 年正式實行「租賃住宅紛爭防止條例」，將退租後的修繕負擔明確化，屋主負擔經年劣化的部分。承租方就蓄意或沒有善盡管理義務造成的髒汙、毀損部分負責。

另外，日本核心家庭增加，單身者及高齡者世代年年漸增，尋找親友作連帶保證人困難的社會背景下，租金保證公司的需求也逐漸增加，2008 年金融風暴之後，因為付不出租金案例激增，利用保證公司需求也急速增加，因此簽訂契約時由承租方支付「保證費用」，保證費用為月租金的 30%-70% 左右。

樋口和人指出，日本租賃產業具有幾項特性，包括規模經濟效果，管理戶數增加，每戶平均的成本降低，生產性上昇。收益安定。且市場分散企業寡佔性低，大多為大型建設開發公司下的子公司型態較多，且泡沫經濟崩壞後，通貨膨脹，不動產價值下降。投資市場上由資本利得轉為利息得利，租賃管理的重要性日漸增加。管理公司業務內容愈來愈多樣化，不再是單純的派人打掃維護、找房客，而是有效且長期維護資產的價值，並適時的給予出售及再購建議。

內政部地政司司長王靚琇則指出，「租賃住宅市場發展及管理條例」推動關鍵及規範重點，政策的方向為讓租客與房東的租賃關係有保障，租約全面納入管理，並輔導成立房東房客協會，讓爭議有快速處理的管道，也有免費糾紛調處機制等，另外，如個人房東委託經營還有利多，就是可以享有租稅的減免。

除了健全租賃市場以外，主管機關也希望可以扶植租賃產業，讓民眾可以享受租賃住宅產業的專業服務，且建立租屋的安全機制，租賃產業建立營業保證金的代償機制，保障租賃雙方的權益，並讓租賃產業專業證照制度化。

永勝資產管理執行長徐銘達指出，推估民間租屋、社宅、空屋與學生租屋市場，合計租屋的市場達 150-200 萬戶，年租金達 1200-2400 億元，包租、代管或包租的商機都很龐大。