【林嘉焜專欄】房產節稅攻略1》自住或價差大 就由個人持有

過去，社會大眾普遍認為以公司名義持有房產及股票，可以節稅。其實，節稅效果要視情況而定。優先可以思考的方向，是這筆房產的獲利來源，主要是房租？或是賣出後的價差？如果資產本身有高額孳息 (房租)，可以考慮利用公司持有。若資產買賣有鉅額價差，則可以考慮個人名義持有，才不會遭課較高稅賦。

王先生看屋後，談妥以 8000 萬元成交，此時，王先生要以個人名義購買，還是以公司名義購買，才是最理想的規劃呢？

購屋自住 可考慮個人持有

建議自住者以個人名義購屋，而且遷入本人或配偶或未成年子女其中一人的戶籍，連續設籍滿六年，再加上居住事實，當中若有遷離戶籍，就要重新累計。假設王先生將來以 1 億元出售，則房地合一稅驗算如下：

上表的計算流程：出售價格 10000─(成本 8000 + 費用假設 500 + 土地公告現值漲價總數額假設 200)= 課稅所得 1300

若此房地適用自用住宅條件，則可以扣除 400 萬元，後續計算如下：

(課稅所得 1300─扣除額 400)✕10%=90

如果以公司名義持有該房地產，則可能無法適用房地合一稅的自用住宅資格，稅額立即升高，驗算如下：

上表中，狀況 2 表示不適用自用住宅的稅賦高達 260 萬元，比狀況 1「自用住宅」稅賦多繳 170 萬元。房地合一稅制對非自住及短期買賣非常不友善，上表中，狀況 3 表示一年內出售獲利價差 2000 萬元的話，稅賦可能飆高到 675 萬元。

在房地合一稅制度的影響下，將來台灣民眾應該會養成持有房產 2 年後，才會出售房產的習慣。房地合一稅制果然有抑制短期買賣炒房的效果，但是，房仲業的業務量會變少，部分地區的房仲分店有經營壓力。

以自用住宅名義持有房產，也可享有較低房屋稅及地價稅的效果。

預期長期上漲的房地產 可考慮個人持有

個人與公司出售房產時，有 2 種稅賦，討論如下：

1. 土地增值稅

(1) 若房地產屬營業用途，當個人與公司持有之房地產，則出售時之土地增值稅相同，依照土地公告現值漲價倍數，其適用稅率分別為 20%、30%、40%。

(2) 自用住宅用稅率則分為「一生一次」及「一生一屋」2 種，稅率都是 10%，比上述一般用地之稅率 20%～40% 省了不少稅額。因此，就土地增值稅而言，如果房地作為自住使用，建議個人持有較佳！(註：自用住宅條件規定繁雜，本文略過)

2. 處分房地所得：

個人與公司的房地合一稅率，比較如下表：

雖然從上表看來，公司 (企業法人) 的房地合一稅率較低，但是，當公司繳完稅後，把盈餘分配給股東，股東必須將此營利所得申報個人綜合所得稅，合計前後稅賦最高可達 53.5%(=17%+[45%-(17%✕50%)]。

根據上圖說明，目前個人獲配公司盈餘時，公司已繳營所稅之抵稅權，只能減半使用。因此，最告邊際稅率 45% 只能享有 17% 一半的抵稅額。當公司出售房屋部分，還有營業稅尚未計入以上的計算中。因此，預期出售房地產有極高獲利的情形下，建議由個人持有。

目前 2017 年，財政部正在研擬台灣股利所得之稅改方案，或許會將股利所得獨立於綜所稅之外，單獨課稅。財政部委外研究「股利所得課稅及兩稅合一制度檢討」，共提出 11 種方案，假設將來採用「定額免稅 5 萬元」或「單一稅率 25％分開計稅」二擇一。則上述公司出售房地產後的分配盈餘的總稅賦，試算如下：

由上驗算結果來看，若加入未來台灣的稅改考量，除非一年內出售，否則，仍建議以個人名義持有房地產，將來出售獲利之稅賦較低。