【蔡志雄專欄】房屋仲介VS包租代管 要獵人去種田？

近期內政部花敬群次長為了推動 2017 年社會住宅 8 年 8 萬戶包租代管試辦計劃，與多家房仲業者密集進行交流，鼓勵房仲業者參與包租、代管業務。

過去我們常講的「代租代管」，事實上要區分為「代租」及「代管」兩個部分。

所謂的「代租」，是幫房東找到房客，這又稱為租屋仲介，就跟買賣仲介一樣，必須是不動產經紀業者也就是房仲才能執行業務，而目前市場上的確有不少比例的房屋出租，是透過房仲找到房客。

但是對房仲而言，促成買賣成交，最多可以得到買賣物件總價百分之六的服務費，而幫房東找到房客，得到的服務費最高不過是一個半月的租金而已，買賣跟出租的差距，實在是天差地遠。

講到「代管」，那就更不一樣了，牽涉到的是房客找到以後，包括租金的收受、房屋修繕維護、以及租約相關事務的處理等等，這些通常都不是房仲日常從事的業務，而是另有代管業者專門處理包租、代管業務。

所以傳統房仲業從事的工作，包括促成買賣雙方成交，或者幫房東找到房客，這個跟代管業者處理包租、代管業務，有很大的不同。房仲從事的是一次性的服務，收取一次服務費，而代管業者從事的，卻是長期性的服務，按月收取代管的服務費或包租的租金差額。

有次我跟一位目前從事代管業務的朋友聊天，他說，根據他的觀察，房仲跟代管的心態是不一樣的，房仲跟獵人一樣，要的是買賣成交，一次就是買賣物件總價百分之六的服務費；可是代管不一樣，要管理好房子，每個月就有相較之下不多卻是穩定的收入，所以比較像是農夫。

這個獵人跟農夫的比喻，還真是貼切。所以鼓勵房仲業者參與包租、代管業務，等於是要獵人來做農夫的工作，兩者其實是有本質上的差異。

再者，房屋出租有一定的風險，包括房屋閒置沒有租金收入、房客欠繳租金、修繕責任難以釐清、房客到期不返還房屋等等，政府鼓勵房仲業者參與包租、代管業務，便會產生風險由何人承擔的問題。

內政部 106 年 5 月提出 106 年度社會住宅包租代管試辦計畫，其中提及，「105 年 11 月 4 日本部召開研商本年度試辦計畫草案會議， 與會 6 直轄市政府代表均表示，若要推動包租代管興辦社會住宅，由業者作為二房東或代管二種方式地方政府的壓力較小，地方政府較有意願推動本試辦計畫。」甚至在包租方式優缺點的比較中，將租賃期間相關風險（如空置期成本、到期不搬遷、欠租等）由業者承擔，列為業者作為二房東的優點 。

看在政府眼中的優點，勢必變成是業者眼中的缺點，當然包租代管試辦計畫中的配套便是給予業者包管費、代管費等等的補助，是否充足，必然也是房仲業者是否投入包租、代管業務考量的重點。

房仲業者要能克服業務本質上的差異，政府的補助也要足以彌補業者可能的風險，解決這兩個問題，房仲投入包租、代管業務才能順利推動。