【蔡志雄專欄】從陽台出租看見租屋族的三不一沒有

最近一個陽台出租五千元的物件，經過媒體報導之後，引起普遍的關注。其實，誇張的出租物件還不只有這一個，之前也有物件，馬桶跟洗臉盆就裝設在睡覺的床對面，中間只有一片可以拉上的布簾，還有把地下室也隔間出租，如果能有點陽光穿透其間，便美其名為「陽光屋」，其實是生活在地底下猶如穴居。

究竟，租屋品質還可以低落到什麼樣的程度？

不可否認，這些都是出租市場裡存在的一部分真相。好不容易等到這二、三年來房價下跌，但是租金卻絲毫不受影響，甚至逆勢上漲，產生房客「租不起」的問題，為了遷就租金越來越高，只好被迫接受品質不佳的物件，這是「租不好」。

還不只如此，租屋市場裡頭好的物件人人搶租也就算了，讓人心酸的是，連看了只能頻頻搖頭品質不佳的出租物件，因為在熱門區域，居然也能滿租，晚了一步就會「租不到」。

所以，租屋族發生三不的問題，也就是「租不起」、「租不好」、「租不到」，都是因為出租物件太少了，解決之道當然是要增加供給量。

一旦出租的物件增加，就可以減少租不到的問題，同時，隨著供給量增加，也可以將租金壓低，同時因為選擇變多了，自然可以將品質不佳的出租物件淘汰。

而事實上台灣並不缺房子，空屋率高達一成以上，換言之，有八十幾萬戶的空屋，如果能夠釋出提供出租，那麼，房客「三不」的問題自然可以迎刃而解。

要引導屋主願意將空屋釋出提供出租，一定要考慮屋主為何選擇將房屋空著的原因。

首先，當房東要處理許多事務，包括房屋的裝潢、整理、布置，還要承擔可能的風險，包括房客欠租、破壞房屋、逾期不搬等等。再者，房屋一旦出租，便要繳納租金所得稅。解決繁雜事務與報稅便是引導空屋出租的兩大關鍵。

樂見政府目前正積極推動「租賃住宅市場發展及管理條例」立法，並同時推出 106 年度社會住宅包租代管試辦計畫，要催生扶植成熟的包租代管業者，幫助屋主解決租賃繁瑣事務，這的確有助空屋釋出，把餅做大以後，自然可以把劣幣驅逐，提高租屋品質。

至於房屋出租導致房東需繳納所得稅的問題，現行採取與其他所得合併申報，而綜合所得稅率最高達百分之四十五，如果能夠研議分離課稅，應該更能提高屋主釋出空屋出租的意願。

除了「三不」，還有「一沒有」，房客沒有一間自住房子，要考慮一輩子租屋可能會碰到問題。

一輩子租屋當然是可能的選項之一，但是根據內政部預告的「社會住宅出租辦法草案」規定，租賃期限為 3 年，申請續租最長不超過 6 年，符合規定的社會經濟弱勢族群可以延長為 12 年，連租社會住宅都不是永久而有一定年限。

所以，除了期待政府廣開社會住宅解決「三不」的問題之外，租屋族還是要妥善規劃，慎選時機，擁有一間自住的房子，靠自己解決「一沒有」的問題比較實在啊！