限購風雨來襲 地產股哀鴻遍野 券商：別太悲觀

中國突然再加碼調控樓市，觸發內房股爆發「小股災」，佳兆業 (1638-HK)、奧園 (3883-HK)、合景 (1813-HK)、禹洲 (1628-HK) 和旭輝 (0884-HK) 跌幅都超過 15%，相當慘烈，連藍籌潤置 (1109-HK) 及中海外 (0688-HK) 也跌約 7%，5 大內房股市值共蒸發逾千億港元。

香港《文匯報》報導，港股連跌第 3 日，內房股成跌市重災區，包括中國恒大 (3333-HK) 跌 8.81%、融創中國 (1918-HK) 跌 7.51%、佳兆業大跌 15.92%、碧桂園 (2007-HK) 大跌 10.9%、萬科企業 (2202-HK) 跌 7.98%，5 大內房股，單日市值合共損失過千億港元，20 大跌幅股份中，逾半是內房股，全部跌幅都超過 1 成。

A 股地產股板塊周一也整體開低，地產指數跳空低開約 1%，開盤後續挫，截至收盤，地產指數跌幅擴大至 3.84%，連續 3 個交易日遭遇下挫。京能置業 (600791-CN)、藍光發展 (600466-CN)、中房地產 (000736-CN) 跌停，萬科 A 大 (000002-CN) 跌 6.08%。

據大陸傳媒指出，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊及武漢等，先後在上周五及周六 (22-23 日) 推出樓市調控措施，當中有 6 個城市更實施「限售」，是內房股全線回吐的主因。

事實上，樓市調控早已不再是一、二線城市的「專利」，8 月份至今，至少 15 個三、四線城市發佈了樓市約束性調控政策。截至目前，全國累計至少 44 個城市加入樓市「限售」隊伍。

封堵炒房客、去槓桿看來是大陸當局首要解決的任務。同策諮詢研究部總監張宏偉向《證券日報》記者表示，從個人投資投機者來看，當市場調整期與風險來臨之後，資金在各個城市間的輪動效應也結束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之後，多數投資投機客將退場。

值得關注的是，張宏偉認為，限售一來，對上述「加槓桿」投資投機客來講，即使遭遇資產縮水的狀況也不能用「快進快出」的方法解決資金需求問題，房產成為真正意義的「不動產」。

而對於銀行來說，鎖定 2016 年下半年以來處於高位的房貸資產，不讓它交易，不讓它出現貶值，防止由於房價下降而帶來的銀行系統性金融風險，這樣銀行這端因為「限售」暫時處於安全地位。

據德意志銀行統計，整個中國房地產資金體量高達 30 兆美元，僅一、二線城市的房地產價值因房價上升而產生的財富增值是 24 兆元，為 2016 年全國個人可支配收入總量的 75%。

如此巨量的資金進入房地產領域，防止系統性金融風險和資產泡沫已經是房地產調控長效機制要解決的問題，穩定房價的重要性也可見一斑。

更重要的是，穩定房價之後，接下來則是房地產調控的長效機制上台，屆時，高房價、高地價、炒房、蝸居，買不起房等市場痛點或許會得到緩解。

地產引擎熄火地產股走勢如何？《證券時報》統計了歷次調控後地產股的短期走勢顯示，歷次地產調控後，A 股房地產板塊短期內均會出現一定下跌。但是這是否意味著也要看空地產股？

興業證券表示，調控本質是三四線城市房價再無週期，持續看好龍頭地產股長期投資價值。長效機制建立後，核心一二線城市未來就是像香港新加坡一樣，買歸買，租歸租，房地產作為核心城市越來越體現金融屬性。

東北證券也認為，全年地產股投資不必過度悲觀，強者恒強的趨勢有望延續。

廣發證券認為，在庫存減少的情況下，企業庫存流動性折價將大幅收窄，地產企業資產估值較低，後市有望迎來補漲機會。