〈都更政策加速〉當建商來敲門時　住戶應注意4件事

政府加速都更、重建的進行，藉以帶動內需動能，內政部並已擬具目標，先透過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」拋磚引玉，達到一年 500 案、1 萬戶的目標；而對於都更條例修正案通過後，也有達成高目標的期望，房仲業者指出，不管都更或重建，要注意 4 件事，其中，整合者的品牌與過去實績及引用的條例都是注意的重點。

政府將都更列為住宅政策的重點推動項目之一，除以「都市危險及老舊建築物加速重建條例」加速都更進行，行政院長賴清德日前與民進黨立委協商敲定都更條例修正案，將採取 4 大方向包括提供金融協助、強化爭議事前處理機制，以及縮短釘子戶處理流程等推動都更，其中以擴大租稅減免最受矚目，將透過房屋稅減半徵收最長 12 年等具體做法，也以每年 500 案為目標，讓都更能量倍數成長。

在全台房市景氣谷底盤整同時，對於建商投入都更未必是不好的時機，主要原因在於投入合建和都更投入資金成本低，但地主對居住和資金需求的迫切性，仍是能否成案的關建因素。

當建商來敲門，住戶要注意下列事項：

一、老屋重建條例還是走都更程序

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，當建商來敲門，住戶要先清楚是要走的是百分之百同意的老屋重建條例，還是走都更程序，若是百分之百同意的則整合風險較低，速度較快，對於參與整合或整合者都是相對可行性較高的方式。若是走都更程序則時程較長且風險高，一旦有不同意戶，後續難免會有整合風險。

二、整合建商的品牌和實績

同時，曾敬德也強調，住戶要注意整合者的品牌與過去實績，大公司優先選擇，可以降低不必要的風險。但都更可能是整合完後由整合者整包賣給開發商，但還是要留易整合者過去是否有實績。可以多家比較，看誰提供的條件最好。

三、可採取自辦都更

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，目前都更窒礙難行，最大主因就在於權利分配，其中不乏是建商因景氣浮動，增減所給予的優惠坪數，以及 1 樓、頂樓住戶認為「1 坪換 1 坪」坪數分配不均，導致原住戶都更意願低落，使得都更困難重重。

張瀞勻也建議，都更戶可採取自辦都更的方式，由都更戶主導建築型態，可免於建商從中分食利益，肥水不落外人田。

四、一定要交付信託

大家房屋企劃研究室主任郎美囡則提醒，為了掌握更新進度與實質內容，最好能盡量參與公聽會，並且與專業單位諮詢，如果順利進入更新，全案一定要交付信託，比較安全。

依內政部不動產資訊平台資料顯示，從 2009 年第 1 季至今的 8 年半的時間，台北市 40 年以上屋齡的老宅，從 7.2 萬戶增加至 26.2 萬戶，暴增 2.6 倍，未來 10 年北市還有 33.4 萬戶，屋齡也將邁入 40 年以上。

台北市住宅老化的狀況正加速之中，但是對比拆照數量來看，台北市過去幾年每年拆照數量僅 1000 餘戶，翻新效率遠不及老化速度。老宅因為早期設計或相關法規未健全的狀況下，可能存有安全性的疑慮或功能性不足的問題，如公寓產品缺乏管理與電梯等設施，從許多層面來看老宅都有翻新或重建的需求，而都更的推動更是目前政府積極推動的房市政策之一，透過稅負的減免、程序的簡化等，希望可以讓都更可以加速推動。