搜房Fang holdings價值恐遭低估 法人：中長期投資價值浮現

中國房地產市場不景氣，連帶衝擊相關產業，不光只有建商業績受影響，在成交量萎縮的情況下，房屋仲介平台營運同樣也受衝擊。不過，相關個股股價回檔幅度已高，法人點名，部份個股中長期投資價值已慢慢浮現。

由於搜房 (Fang Holdings)(US-SFUN)(或稱房天下) 1 月份表示，計劃將旗下中國指數研院在美國掛牌，加上全國政協委員、房天下董事長莫天全大聲呼籲中國政府針對房產稅的推動要三思，話題性已驅使部份法人開始關注搜房股價，並評估，搜房在這波股價跌勢中，投資價值是否浮現。

業內法人表示，在不計算中指院價值下，搜房網目前剩餘價值主要來自兩大類，第一為現金、股票投資及房地產項目，第二則為傳統的廣告業務。

房地產評價

以目前搜房網最新公告資產負債表的重要細項，及其所持有上市公司股票 2 月底價格來看，搜房網可變現價值為 6.8 億美元。

不過，財報認列的房地產價值，主要是以成本認列，且還加上每年折舊攤提，因此並不符合目前市場真實價格，此外，中國房價過去十年來呈現上漲，也不應以折舊方式看待。因此，搜房網真實資產價值，法人認為，恐有被低估的可能性。

以搜房在中國、美國各地所有的房地產物業市價來推估，市價至少比財報上的成本價高出 4 億美元，因此搜房實際可變現資產價值，應有高達 11 億美元。

此外，搜房持有的資產中，有數筆具備高發展潛力，如天津土地距離北京市區約 50 公里 (40 分鐘車程)，臨近高速公路交流道，交通便利。該筆土地為高科技創新園區，園區內有中國知名大企業進駐，如中國鐵路總公司、中國電信、中國華電等，也為天津政府發展高新科技的重點地帶。園區內配套機能完善，未來也將有商業區及大型百貨、旅館進駐。周邊房價已由 2016 年人民幣 5000 / 平方公尺上漲至 2018 年人民幣 15,000 / 平方公尺。

上海的酒店商辦複合式大樓位於浦東新區，周邊已是成熟發展的區域，臨近地鐵站及商場。目前酒店部份是上海寶安大酒店 (旅館) 承租，至於辦公大樓出租率則是 100%，租金收益穩定。

重慶地區的商辦則位於江北區，是重慶未來的新金融中心區。附近均為金融業的總部大樓，如中國銀行等。在當地屬於 A 級商辦，且景觀視野好，未來增值空間大。

杭州商辦則位於濱江區，附近皆為知名網路企業總部，如阿里巴巴、連連支付、網易等，目前建築剛落成，已進行整體出租規劃，大小面積都可規劃彈性使用。以周遭聚落發展來看，未來出租率值得期待。

傳統的廣告業務評價

最後則是評估傳統廣告業務部份，由於目前廣告業務面臨強大競爭壓力，因此以處於虧損狀態的同業樂居 (LEJU-US) 為基準進行評估，由於樂居是虧損公司，因此採用股價淨值比 (P/B) 方式來預估。

法人認為，在只考量有形資產，樂居的股票 / 有形資產比約為 1.3 倍 (58 同城為 3 倍、汽車之家為 7 倍)，因此將搜房的傳統廣告及可變現資產合計看，搜房有形資產價值應該達 14 億美元 (可變現資產 11 億 x 1.3 倍)。

因此，根據以上分析，在計算搜房網傳統廣告業務及資產 (14 億美元) 與中指院潛在價值後 (6 億美元，另一篇有報導中指院評價方式)，搜房網合理的價值應為 20 億美元。以目前搜房網約 7 億美元市值來看，已有明顯折價幅度，中、長期價值已慢慢浮現。