新手交屋前必知 專家帶驗屋五重點攻略

文｜葉霈萱    攝影｜楊弘熙 董孟航 王均峰

買房是人生大事，最後 1 哩路「驗屋」更是至關重要。根據 2019 年度內政部不動產資訊平台購屋糾紛統計，「房屋漏水」為冠軍、「施工瑕疵」位居第 3、「交屋延遲」則是第 5 名，以預售屋買方來說，若想避免遭遇以上頭痛狀況，建議於驗屋階段仔細查勘，並針對瑕疵問題要求建商改善。然而驗屋眉角多，民眾究竟該怎麼驗、又要注意哪些事項呢？

「原本是開心買到起家厝，沒想到驗屋過程身心俱疲。」趙小姐與先生去年買下一間預售屋，年底開始驗屋流程，趙小姐找設計師陪同，「結果一進門就發現不少瑕疵，像是牆面油漆斑駁、門框裝歪及壁磚貼得不平整等。」趙小姐表示，後來她每週親自跑現場監督，又做了 4 至 5 次複驗，屋況仍未盡完善，因而延遲交屋的時間，「花了千萬元買新房子，品質卻如此，真的無奈。」

備妥道具　逐項檢驗

事實上，趙小姐如此謹慎不是沒原因，驗屋時若無仔細檢查屋況，交屋入住後才發現瑕疵，不一定能向建商要求修繕。根據內政部統計，全台 1 年約有逾 9 萬戶的新屋交屋，驗屋糾紛時有所聞，預售屋買方不可不慎。

「買預售屋時，驗屋是很關鍵的最後防線。」樂居科技創辦人李奕農指出，目前驗屋方式分為民眾自行驗屋、設計師陪同驗屋、建商制式驗屋或委任驗屋團隊幾種。其中驗屋團隊的收費行情是依坪數而定，1 次 1 萬至 3 萬元不等。

House123 執行長邱愛莉認為，若有預算，一驗時可找驗屋團隊協助，透過專業儀器詳加檢驗，後續複驗可以自己來；若預算吃緊，自行根據驗屋清單逐項檢驗，或找設計師、裝潢師傅同行，雖然簡易，仍是可行的方式。而不論選擇哪種方法驗屋，工欲善其事，必先利其器，前往驗屋前，首要任務就是備好驗屋道具。

這一天，我們與邱愛莉一同前往驗屋，邱愛莉秀出她攜帶的物品，包含買賣契約書中的尺寸圖、紙膠帶、手電筒、測距儀、水管、硬幣與手機充電插座等。「驗屋的重點為－水、電、尺寸、平面及設備 5 大項，驗屋時可依這 5 點逐個房間檢驗，就不會有缺漏。」

一到現場，邱愛莉先走進廚房與浴廁，手腳俐落地將廚房流理台、浴室洗手台等水塞堵上，直接放水。「這是要測試各個管線是否會漏水，注滿水後不要馬上關，再放水一陣子測試溢水口是否暢通。」然後在目前的水位高度貼上彩色膠帶標註，最後再回頭檢查。

接著她在陽台水龍頭處接上水管，邱愛莉指出，可對準窗框接縫處沖水，檢測其密合度以及陽台的洩水坡度；也能接到冷氣排水管處測試是否暢通，先用小水量灌五分鐘，然後再大量注水，觀察是否逆流。浴室部分，則用蓮蓬頭在淋浴間的矽利康填補處大量沖水，觀察是否有滲水現象。

牆面磁磚　檢查平整

行至電箱處，邱愛莉先確認內部線路是否整齊並開啟總開關，將所有迴路都切換到 ON，打開每處的電燈查看能否使用，「一般來說，每個開關的作用都會標示好，如果沒有的話，要跟隨行的建商工班確認。網路線、電話線的部分也能請他們幫忙檢驗。」然後，檢查每個插座的位置以及是否能正常運作，「這部分可以自備手機充電插座來測試。」

水電之後，開始驗尺寸。邱愛莉將「測距儀」緊貼牆面，按下按鈕後，長寬距離便顯示出來。「要注意的是，圖上的尺寸是牆心到牆心，得扣掉牆壁的厚度才是正確數字。每一牆面的可接受誤差範圍為 2 至 3 公分。」她提到，之前有學員驗屋時，就發現每個牆面有 5 至 6 公分的誤差，建商卻回覆是因為「粉刷厚度」，「如果因此坪數短少，是非常嚴重的問題。」

至於平面的部分，首先檢測梁柱、門框、牆面是否歪斜，只見邱愛莉開啟雷射水平儀，幾條筆直的綠光便朝四周射出，可馬上確認該空間的各個平面。再來，分為牆面、天花板與磁磚，前二項主要檢查平整度、髒汙及有無龜裂。邱愛莉建議使用亮度較強的手電筒，仔細地照射各處，並用手觸摸檢查，有問題的地方貼上紙膠帶標記，以讓建商改善。「尤其要注意牆面和窗、門與插座的接縫處，有無使用油漆批土填補好。」

為了檢驗地磚與壁磚是否空心，邱愛莉拿硬幣朝方形磁磚的左上、右上、中、左下、右下等 5 個角落敲，如有空心的狀況，聲音會比實心處大，「但並不是只要有一處空心就有問題，是 5 處中有 3 處以上發出空心聲音才不合格。」

「門、窗以及附設的電器、馬桶等，都含括在『設備』中。」邱愛莉表示，門窗要注意是否有刮痕，以及檢驗其密合度，「譬如將門關上後，手指在二側門縫處滑過，如果有感受到凹陷，或是風特別強，可能就是沒裝好。」

邱愛莉特別提醒，民眾自行驗屋時，排水孔是較難測試的地方。「自己驗頂多用手電筒照或以水管注水觀察；但驗屋公司能用管道內視鏡查看，確認其中是否有異物，以及排水孔徑大小。」

合約尾款　保留 5％

例如之前有位 YouTuber 尼克買預售屋，在入住第一天泡完澡放水後卻大淹水，他提到當初驗屋，工班只是拿著蓮蓬頭對著排水孔沖，看起來沒事；交屋後建商表示無法負責。民眾楊先生也分享，自己遇到相同的狀況，「跟建商反應，卻說因為已經裝潢了，恕不負責。」後來楊先生據理力爭，建商前來檢查，才找出原來是有顆石頭卡在管線裡。

「民眾驗屋時碰到的問題只是在做最後把關，更重要的是簽合約書的當下，因為那時已經底定 7、80％了！」李奕農解釋，一般來說初驗後銀行便會撥款給建商，有瑕疵的部分再安排二驗，此時對買方來說，最大的籌碼是內政部規定的總價 5％尾款。

但有些建商會在「特別磋商條款」中列出例外狀況，變更為 5 萬至 10 萬元，「低於 10 萬元以下的金額，對建商約束力低，建議民眾要衡量尾款金額是否適宜。」李奕農也提醒，還要注意合約中建商保固的品項、起算日與期限，「常發生買方裝潢後建商認定不保固，合約裡的確也白紙黑字這樣寫。這些細項都要確認好再簽名，以免最後啞巴吃黃蓮，有苦說不出。」

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