〈房產〉壽險投資台灣不動產台北市占8成 其中信義區居要角

壽險在台投資不動產去年重返 1000 億元大關，出現區域與產品加碼意味濃烈，商仲業者統計，過去 10 年壽險業者投資不動產區域以台北市 4429 億居冠，占整體交易近 8 成，其中信義區 1265 億元站穩一哥地位，值得注意的是，南港區投資總額 552 億元，已超過市中心主要熱門區域新焦點。

台灣壽險業者投資產品也由純收益型產品，轉向可自行開發的土地、地上權以及具都更危老改建效益的開發型產品，兼具收益與未來增值效益。

信義全球資產總經理柯宏安分析，以信義區來說，近 10 年壽險總投資金額達 1265 億元，信義計畫區的地上權成壽險兵家必爭之地，占整體台北交易 7 成，又以南山人壽以及富邦人壽熱衷角逐此區域地上權，看準自行做整體性開發，可能帶來更高的租金收益，像南山人壽在 2012 年標下的世貿二館，如今開發辦公與商場的複合式大樓，帶棟此區租金攀升。

此外，在台北市大面積土地一地難求下，新興區域開發成為壽險業瞄準地，其中南港區近 10 年壽險在此總投資金額達 552 億元，已超過中山區 436 億元以及內湖區 437 億元，2020 年大南港土地案由富邦人壽取得，即刷新了南港土地單價。

在市場整棟大樓釋出少，加上辦公租金漲幅跟不上售價步調，租金收益率不易達到法規要求的標準，讓壽險業近年不易找到單純長期收益型商辦產品，投資商辦大樓案件減少。

但在都更危老議題發燒下，讓壽險找到新投資出口，加碼鎖定此題材產品投資，短期可採現況收租或自用，長期來看，興建新大樓後除可提高租金，未來更可產生資本增值。像松山區平均大樓屋齡多超過 30 年，看準都更效益也讓此一行政區成為近 10 年壽險熱愛投資的區域，總投資金額 718 億元，像是富邦人壽去年的王朝酒店交易，以及今年新光人壽標下的中華開發金大樓，就是看準都更效益及頂級商辦需求。

柯宏安表示，壽險業者在 2012 年全台投資總額曾超越 1000 億元，但後續幾年在政府一連串信用管制與政策打房措施、以及金管會金八條控管下，使得壽險投資明顯縮手甚至轉向海外，到 2017 年全台只剩 114 億元，而商辦交易更在 2015 年創低，直到 2020 年疫情衝擊下，海外投資風險提高，壽險重回台灣投資，投資金額再度破 1000 億元。同時，在台北市更可以發現壽險業者加碼投資。

而今年 1 月壽險全台投資已達 152 億元，壽險業一向是商用不動產動能的市場信心指標與火車頭，壽險也必須尋找足夠的租金報酬已支應保單成本，預期市場若有好的標的壽險將持續投資。