官方擬檢討「免計容積」的公設項目 賴正鎰：無助降房價

針對內政部擬在 5 月提案修正「建築技術規則」，降低新建案的公設比來達到降低房價，全國商總主席、鄉林 (5531-TW) 集團董事長賴正鎰今 (15) 日說，缺工缺料等問題已經減少建商利潤，如果將來還要減少公設計價坪數，建商若要經營下去，最後就是被迫拉高單坪售價，這對降低房價沒有幫助。

賴正鎰強調，政府此舉還會增加實價登錄的坪數計算困擾，且二手房與新建案適用法規不同，公設比自然有落差，要怎麼在同一套制度下納管，質疑政府現在根本就是來亂的，應交由市場自行決定就好。

賴正鎰指出，公設多寡跟房價並無絕對關係，通常建案公設區分「小公」、「大公」。「小公」是指建物的兩支樓梯、電梯梯間等設施，即由部分住戶共同分擔的空間；「大公」則包括機電設施、樓與樓之間連通道、門廳、管理室、避難室等，即全體住戶共同分擔，光是這些最基本的大公、小公加起來的公設比，至少要 22% 以上。如果戶數多的大樓社區，大家共同持分，分擔起來其實還好，但若是小基地建案，分攤公設比恐更高。

賴正鎰解釋，過去大樓只要一支逃生梯，後來政府強化消防逃生安全，建築法與消防法等相關法規趨嚴，各樓層與地下室都有防火門等消防設施空間，8 層樓以上建物應設置至少 2 座逃生梯，另 11 層樓以上的大樓還要設立緊急升降梯和排煙室，所以公設比才會拉高到 29% 左右。

此外，為了滿足忙碌的現代人「all in one」的居家休閒需求，住戶想享受更高的生活品質，所以建商才規畫社區管理中心與冷藏室、KTV 影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等休閒型公設，所以基本上新建大樓配比豐富的公設，公設比幾乎都在 35% 左右，建商已經根據建築法規的規定去配比，而且客人也希望在住家能獲得更好的生活品質，只要客人能接受就好，政府硬是要介入規範，意義不大，還會徒增困擾。

他指出，爭議多的地下室車道由住戶共同分攤的問題，以使用者付費原則是相當合理的，但是政府沒有想到的是，並不是沒有買車位就用不到，因為多數地下室有同時設置蓄水池、垃圾集中站、化糞池或有其他共同使用性，要將車道、車位排除於公設面積勢必引發爭議，至於要攤提多少比例，他認為可以再討論。

賴正鎰強調，共有部分並非虛坪，且多數是為了建築安全或設計所必需，房屋買賣價格是由市場供需而定，共有部分登記只是改變單價的計算方式，對壓低房價沒有幫助，若硬要將公設拿掉朝向實坪制計價，只會把房屋單價拉高，增加實價登錄的亂象與困擾。