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鉅亨新視界

〈走進中國〉中國喊「80歲房貸」 能阻止客群危機持續升級嗎?

鉅亨網編譯鍾詠翔 2023-02-20 08:28

「最近銀行出新政策了,可以用父母的名字再買一套,貸款人年齡和貸款期限之和可以到 80 歲,很適合你的這個情況。」陳陳(化名)最近接到南寧某建案熟識銷售人員的電話。

《第一財經》報導,陳陳在當地工作 10 年,最近開始考慮買套大點的房子,把父母接過來一起住。但一直困擾他的是,他名下還有一套小房子的房貸沒有還清,沒有首套買房名額,這次銷售人員的話讓他有點心動。

陳陳的母親今年 55 歲,如果按照之前的政策,最多只能貸款 15 年,但現在她最多可貸款 25 年。陳陳算了一筆賬,如果以貸款人民幣(下同)200 萬元計算,之前每月房貸為 14,000 元,還款期限延長後,房貸大約 10,000 元,以他和父母目前的收入情況,完全可以「上車」。

儘管如此,因為銀行剛提出這個政策,他還在猶豫,打算觀望後續情況。

業界人士指出,「房貸年齡期限可延長至 80 歲」,或許並非只是簡單個例,其背後折射出銀行、房地產市場在壓力中謀求破局之道。

銀行從「堵」到「放」

銀行的態度正悄然生變。

此前,銀行對房貸的態度仍以「控額」、「限額」為主。2020 年 12 月,央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,分類分檔設置房地產貸款比率上限、個人房貸比重上限。此後各地銀行陸續出現貸款額度緊張,甚至「一貸難求」。

不過,近來銀行不斷提出「保額」房貸措施,「攻」、「守」兼備。一邊是「勸退」屋主提前還貸,防大量資產流出;另一邊是「組合拳」,支持房貸投放,今年以來多地密集提出政策:調低首套房貸利率、下調首付比率、帶押過戶、放寬「購房年齡 + 貸款期限」上限。

「1 月以來,提前還貸的人數比之前增加了 50% 左右,我們這兒就提前還了 1 億多元,今年壓力很大。」東莞某股份行網點個貸經理何思萍說,她最近明顯感受到工作壓力陡增:一方面,她要不斷為客戶分析情況,勸導他們儘量不要提前還貸;另一方面,近期其所在的銀行面臨難以找到類似優質資產投資的問題,加上「開門紅」衝刺期,對房貸等方面的指標壓力開始逐漸加重。

房地產客群危機恐持續升級

房貸頻頻登上熱搜的背後,更深層次的癥結,在於近期房市的巨大變化。

「過去二十年,房地產市場在「收死放亂」循環中不斷重複,但大家的基本預期和對房地產長期信心保持穩定。」中國首席經濟學家論壇理事、華興資本首席經濟學家李宗光在近期發文中稱,如今購房者預期逐漸暗淡。一方面,疫情期間,民眾的購買力和信心受到一定衝擊,回升需要時日;另一方面,民營建商爆雷和新建案「爛尾」風險不容忽視,「資金安全」已經取代「房價漲跌」,成為阻礙購房者入市的首要因素。

與此同時,不少業界人士透露,房市走過高歌猛進的「黃金時代」,目前市場上有購房名額和資金實力的優質客戶,已經不多了。

「我們一般會將客戶分為剛需型客戶、改善型客戶和投資客戶。」從事地產策劃三年的王岳(化名),能清晰地感受到市場客戶的變化,這幾年來有資金實力的剛需客戶逐漸減少,投資客戶和改善客戶信心不足,導致從咨詢到成交的周期不斷延長,迫使他需要投入大量精力拓展、維繫客戶。

在他入行之初,正是其所在區域房地產市場的黃金期,房價一年上漲 50%,他形容彼時市場是「客戶找我們」,但現在的市場讓他感覺是「我們找客戶」,需要透過直播、數位廣告投放等方式不斷接觸客戶。

更加令建商擔憂的是,中長期來看,客群危機恐怕會持續升級。「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」,經濟學家任澤平指出,中國正在迎來房地產置業人群需求的長周期高峰,這是跟過去 20 年的最大不同,也是這一輪房地產市場調整更為劇烈的深層原因。2013 年以前,中國 20~50 歲置業人群不斷增加,帶來源源不斷的購房需求,自 2014 年以來,置業人群見頂後開始回落,購房需求迎來高峰。

任澤平並表示,中國人口高齡化的速度和規模前所未有,少子化加速到來,中國出生率持續下降,導致購房需求持續減少。





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