〈房產〉央行不升息決議如預期 地產業者：今年房市管制無緣鬆綁

今 (21) 日央行理監事會議決議本次不升息，會議前多數銀行推測本次不升息，而不動產選擇性信用管制仍不鬆綁，也在各界預期之內。同時，地產業者認為，新青安貸提供 1.775% 破盤價利率，首購進場意願高，造成 8 月八大行庫新增房貸走揚，政府為避免不動產市場再度熱絡，今年房市管制應該不會鬆綁。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，利率走勢深度影響買方購屋意願，觀察 2022 年 3 月以來 5 次升息，每次升息造成下個月買賣移轉棟數緊縮，這次不升息也讓房貸族稍微放寬心。

從 2000 年以來，央行總共升息 26 次、降息 27 次，最近一波升息潮是去年 (2022)3 月開始，央行理監事會連續 5 季都決議升息，去年 3 月一次升 1 碼，當年 3 月份全國買賣移轉棟數還超過 3 萬棟，下一個月下跌到 2.8 萬多棟，買賣移轉棟數月減 13.4%，買方擔憂貸款壓力增加，購屋意願走低，造成交易量減少，到 2022 年 12 月年底有交屋量挹注，單月移轉超過 2.6 萬棟，但當月央行宣布再升半碼，隔月恰逢春節為市場淡季，買賣移轉月跌 61.8%，2023 年 1 月僅剩 1 萬 6,657 棟。

郎美囡指出，市場交易量反應出央行升息壓制的效果相當明顯，在不確定央行是否停止升息前，買方憂心購屋申貸後，即面臨連番升息的貸款壓力，因此選擇觀望，不過今年第二季開始停止升息，平均地權條例子法也已啟動 2 個多月，內政部又推出新青安貸款專案促進買氣回籠，房市略有回暖跡象，但政府健全房市、打擊炒房的主軸不變，之後還有囤房稅整頓投資性購屋，市場主力買盤將以自用、置產為主。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，本次央行不升息應與台灣通膨率已降到 2% 以下水準，加上全年經濟成長率可能會下調有關，不動產市場表現應非其主要考量。不過從央行這次也並未對房市管控政策鬆手，顯見在央行眼中，房市正在「留校察看」期，加上今日行政院會議通過囤房稅等重大政策，在打房正規軍中，央行將回到板凳位置，讓相關部會透過政策工具進行打房。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，本季央行理監事會議關於利率政策維持既定水準，主要考量美國 Fed 這次雖然暫停升息，但年底前仍有升息的可能，而且能源價格攀高，加重通膨壓力，另一方面台灣出口連 12 黑，經濟復甦步調坎坷，因此利率政策無調整的必要。

房市的限貸管制則因為上季展開第 5 波選擇性信用管制，限貸特定地區購置第二宅，再加上 7 月平均地權條例、8 月新青安上路，緊接著還有囤房稅 2.0 箭在弦上，等於拉開首購剛需與投資、置產買盤的資金條件差異。目前琳瑯滿目的房市政策設定滿足對不同族群的抑制或鼓勵，所以暫無加碼管制的需要。

黃舒衛認為，在貨幣工具發揮空間有限的前提下，有了中國大陸及韓國打房引發金融、社會波動的前車之鑑，央行應會保守按照不動產貸款、交易變化，持續穩健採行「不動產貸款針對性審慎措施」。推測在大選前不會再進行政策調整，但上一波選擇性信用管制針對特定地區第二宅的限貸成數為 6 成，若未來市場有過熱反彈，不排除央行還有壓縮成數的措施。

目前房市雖因政策多重調控，買盤已出現結構性的轉變，但升息暫歇、政策利空幾近出盡，所以交易量能無論在預售屋、中古屋都轉折回溫。然而商用不動產、土地，較受國際景氣、利率、產品去化等因素干擾，預期調整時間會比較長，市場仍以自用、置產需求為主。尤其壽險業投資門檻仍高掛在 2.845%，潛在可選物件有限，再加上租金調幅有限，台幣又相對弱勢，資產配置會更趨保守，因此大型資產要順利處分，價格彈性恐要加大。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，在央行與各部會連續出招下，房市已經有降溫跡象，包括央行連五升息與平均地權條例的改革，讓投資需求退場，雖然房價短期仍居高不下，但市場非自用需求下滑，整體市場已經呈現較為平穩的自用當道市況。

曾敬德表示，考量美國升息接近尾聲，國內通膨逐漸受控，景氣呈現外冷內熱，短期內央行並沒有升息的急迫性，房市一二手市場也出現降溫現象，因此也沒有再進一步拉高信用管制的問題，整體房市在經過政策逐步調控後，已經是較為健全的自用市場。