加息周期或提早 香港樓市雪上加霜 兩月內料跌10-15%

 
圖片來源：香港文匯報

美聯儲主席耶倫發雌威，表明今秋結束買債，令美國加息時間表最快提前至明年上半年，環球股匯應聲下跌，港股昨大瀉近400點，地產股首當其衝。近期價格已明顯回軟的樓市再遭息魔侵襲。分析指出，這次加息訊號明確，正處下降軌的香港樓價或跌幅擴大，預期到4、5月，樓價將較去年上半年跌10%至15%。

香港《文匯報》報導，美國聯儲局表明放棄採用以失業率6.5%的前瞻指引，並將於今年秋季結束買債，市場普遍預期最快於明年上半年開始加息。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，聯儲局的聲明進一步明確加息的決定，將令原已走下坡的樓價加速下滑，原預料今年上半年住宅樓價較去年同期下調10%至15%，相信將提前於4月、5月完成。

另外，由於現時以用家獨力支撐大市，市場後繼乏力，於加息陰霾下，陳永傑認為，買家會抱「遲買會平」的心態，成交量難大升，3月全港二手住宅實質成交量料回升至3000宗至3500宗，但到4月、5月料回調至3000宗以下。

加息衝擊波隨即影響到新盤，長實與市建局合作發展的長沙灣丰礇昨推108伙，提供最多11.75%折扣優惠，為去年4月底一手新例實施以來市區最低入場費新盤。陳永傑稱，在目前外圍經濟環境及眾多新盤搶客下，一手開價將一浪低於一浪。另外，受政府推辣招及狂推地影響，部分二手住宅樓價已較去年同期下調約10%，受未來一手供應增加、辣招及加息三重招打擊下，相信政府需作減辣及撤招之準備。

美聯集團副主席黃靜怡指出，香港樓市經已逆轉，據美聯「樓價走勢圖」顯示，2月樓價相比起去年高位已累跌約4.3%。同時，投地價格有回落跡象，加上新樓盤定價與同區二手樓溢價進一步收窄，相信均會對二手樓價造成壓力。

事實上，整體樓價跌勢已在2月開始擴大。中原地產陳輝麟表示，青衣盈翠半島12座中層B室，實用面積512方呎，業主1年前開始放盤，最初叫價630萬元，隨市況累減110萬元(減幅17.4%)，剛以520萬元連租約沽出單位。利嘉閣地產研究部主管周滿傑亦表示，初步估計今月二手單位轉售獲利的成功率以至賣樓賺幅將會下跌至約98%及55%水平，勢將創下近3年及2年來單月新低。

數據顯示，2月每宗私宅轉手個案平均賺幅只有59.1%，較1月微升0.9個百分點。值得指出是，沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例，自去年10月份失守30%比率後便一直滑落，2月數字跌至24.6%。

浸大財務及決策學系副教授麥萃才表示，加息時間表視乎美國經濟環境而定，如失業率、GDP增長等，現在說加息影響似乎言之尚早，不過可以預期可見將來，即未來12至18個月開始加息周期。

中銀香港經濟研究處經濟研究員卓亮認為，市場有必要調整關於利率走勢的判斷，按照目前進展，QE會在今年10月或11月完全停止，換言之首次加息時間或提前至明年上半年。
 
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓估計，今年下半年的加息壓力將會浮現，但鑑於樓價出現調整，因此即使加息，市民供樓負擔變化僅輕微影響。 (接下頁)

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劉圓圓表示，對於置業人士而言，加息無疑增加全期利息支出，不過樓價自去年起出現調整，入市成本變相減少，此消彼長下供樓負擔變化不大。她舉例指，若購買一個價值300萬元(港元，下同)的物業，採用7成按揭(房貸)，還款25年，以現時P按實際按息2.15%計算，每月按揭供款9055元。比較首季公布之家庭入息中位數30400元，供樓負擔比率為29.8%。

另一方面，如以樓價全年調整幅度下降約1成計算，即使按息增加1%至3.15%，每月按揭供款為9111元。上述兩種情況比較相差只有56元。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳也指，今年美國繼續有序退市，若未來香港資金流走情況加快，則有機會影響部分息率如銀行同業拆息及新造樓按息率提早上升，但相信幅度於半厘之內，故此今年整體息率變化不大，仍處低息環境。

另外，美國對上一次減息周期的累積減幅大於港息，美息處於較港息更為低之水平，故將來香港是否需要完全跟隨美國同步加息，或需視乎香港經濟及資金充裕狀況。

《文匯報》社論指出，美聯儲將較市場預期提早加息，香港的資金極有可能加速外流，會先於美國上調息口，進入加息周期，香港樓市難免承受進一步下滑的壓力。置業者和市場需要對加息做好心理準備。當局更須密切留意變化，做好風險管理，保持香港金融、資產市場穩定。

美聯儲新主席耶倫被視為維持量寬政策的「鴿派」人物，儘管美國遞減買債規模是意料中事，但令市場跌眼鏡的是，耶倫出任主席以來的首次議息會議上，就提及在今年秋季停止買債後約6個月可能開始加息。消息引起投資者恐慌，認為美聯儲加息的時間將早於預期，引發紐約股市三大股指全線下跌，紐約黃金價格急瀉，連累港股昨日收市亦大跌386點。美國加息時間表和步伐的預期改變，可能在未來一段時間影響新興市場資金流向，這不僅使港股走勢反覆，對樓市的影響可能更急更大。

目前香港的低息主要是因為熱錢湧入、資金氾濫形成的。如今市場對美國加息的預期改變，一旦大量資金離開香港，本地資金氾濫的情況可能會逆轉，即使市場預期美國於2015年才開始加息，香港的息率必然會較美國更早上調，銀行亦會相應上調房貸利率。美國2008年以來一直維持低息，但是香港的利率水平並非完全跟著美國市場走，實際上已經進入加息過程。房貸平均利率由早前低谷的少於1%，升至現時的2.3%，升幅超過一倍，但仍然低於歷史平均水平的6.1%，一旦進入加息周期，利率上升的壓力不容低估，必然會對樓市產生明顯影響。

香港地產界人士預測，受美聯儲提前加息消息及各種外圍因素影響，原本今年上半年住宅樓價較去年同期下調10%至15%，將提前於4、5月完成。如此一來，不少借低息以9成按揭「上車」的新業主，立刻成為「負資產」。另外，近年香港樓市高企，有賴內地資金的支撐。美國「收水」加息，借貸成本飆升，再加上內地信貸審批開始收緊，不少內地人士開始售樓套現應急，亦增加香港樓市下調的壓力。

樓市對香港經濟的影響舉足輕重。加息周期重臨，市民要高度注意樓市下滑的風險，充分考慮自己的財政情況及供款能力。金管局及特區政府更要因應息口的變化，對調控樓市的財稅、供求措施作出及時合理的調整，盡量減少樓市急速下滑的風險，避免對香港經濟造成劇烈震盪。