萬科09年業績持續增長秉承謹慎發展步伐

萬科09年業績依舊亮麗，銷售金額突破600億元，再列國內房企第一；實現凈利潤同比增長三成以上。公司已率先完成全國區域布局，發展步伐相當穩健。未來依舊秉承謹慎、有序的戰略，逐步夯實基業。

萬科Ａ(000002)3月2日公布了09年年報，全年實現營業收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元，較2008年分別增長19.2%和32.1%，比市場調整前的2007年也分別增長了37.6%和10%，2009年基本每股收益0.48元，同比增長29.73%；公司擬實施每10股派0.7 元（含稅）的分紅方案。

年報顯示，萬科全年累計銷售金額達634.2億元，在國內房地產企業中率先突破600億，結算毛利率為21.99%，較前期有所下降，而結算凈利率為12.25%，同比有所回升。公司"戰略縱深"優勢以及二、三線城市的盈利能力開始逐步體現。萬科目前已進入全國三十多個城市市場。年報顯示，除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市對萬科整體的營業收入和凈利潤做出了較大貢獻。值得注意的是，萬科在杭州、佛山、寧波、沈陽、珠海等二、三線城市的盈利能力均高出公司平均水平；而以重慶為代表的部分二線城市，由于進入較晚產品尚未大規模進入結算，未來有望成為新的增長點。

在新增土地儲備上，09年公司共獲取新增項目44個，對應萬科權益建筑面積1,036萬平方米。截至09年末，規劃中項目按萬科權益計算的建筑面積為2,436萬平方米，新增項目的平均樓面地價約2,401元/平方米左右，較2007年下降三成。同時，財務狀況十分穩健：期末持有貨幣資金230億元，凈負債率19.7%，較08年末降低13.4個百分點。

公司目前依然堅守"寧可錯過，決不拿錯"的原則拓展土地布局。秉承一貫的“謹慎、有序”的策略，綜合考慮土地價格、收益空間和開發風險，綜合利用多種方式獲取地價合理、投資回報好的項目。因而，萬科在2009末房地產企業土地儲備排行榜中未進入前十位。目前萬科持有土地資源基本滿足未來兩到三年的開發需要，符合公司一貫經營策略，可以支撐公司的持續發展。

截至09年末，公司尚有374.5萬平方米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計382.3億元。其中合并報表范圍內已售未結面積343.5萬平方米，合同金額356.5億元。鑒于報告期內市場形勢明顯好轉，預計待結算資源的盈利水平將有較大提升。上述待結算資源絕大部分將在2010年參與結算，為公司2010年實現良好的收益水平提供了有力的支撐。

08年末萬科根據當時的市場情況，對可能存在風險的13個項目計提存貨跌價準備12.3億元。由于市場已經回暖，對2008年末計提跌價準備的項目進行了跟蹤評估，對其中9個項目計提的跌價準備進行了全額沖回。

年報顯示，公司房地產業務結算毛利率21.99%，較08年下降6.16個百分點。由于房地產結算存在滯后性，結算毛利率下降主要體現08年調整期內的價格下滑。公司08年底有273.4億元已售未結資源，大部分在09年轉入結算。其中包括福州金域榕郡、廣州金色城品、南京金域緹香、天津假日潤園等4個08年計提存貨跌價準備的項目。由于該等項目銷售時正值市場低迷，毛利率較低；另外，報告期內結算的項目中還包括上海華漕213、上海金色城市、廣州新里程等利潤率較低的保障性住房。鑒于公司09年的銷售毛利率明顯高于結算毛利率，預計10年公司結算毛利率將有較為明顯的回升。

09年，公司持續推進裝修房戰略，裝修房占公司新開工面積的比例由08年的60%提高到79.5%。推廣裝修房一方面為客戶裝修改造節約了大量的資金成本和時間成本，另一方面也符合節能環保的發展理念。目前，一些地區和城市已經陸續出臺各種措施促進住宅全裝修的普及。未來，隨著市場消費心態的日益成熟，裝修房占住宅產品的比例將不斷提升，公司作為率先啟動裝修房戰略的企業，在相關領域所積累的經驗和口碑將成為未來市場競爭中的一項重要優勢。

公司預計2010年新開工面積855萬平方米，較09年開工面積增長52.5%。受開工前的相關手續辦理及準備工作的實際進度影響，部分原預計在09年底開工的項目推遲到10年一季度開工，公司09年的實際開工面積略低于中期調整后的計劃，2010年的計劃開工面積相應有所增加。同時，由于近年來新開工項目中裝修房比例持續上升，在基本實現全裝修、裝修房比例趨于穩定之前，整體竣工時點相對開工時點、銷售時點將有所延后，預計2010年竣工面積504萬平方米，較09年有所下降。考慮到09年末已售待結算資源的盈利水平明顯提升，公司2010年凈利潤的增長并不會因此受到重大影響。公司將根據市場銷售情況合理調節開發節奏，保持健康的庫存狀況。

截止發稿時，萬科A報收于9.61元/股，上漲1.80%。

(叢力 撰稿)

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