北京房價漲勢短期難改 密集調控可能起催漲之效

北京1月商品房推盤量明顯收縮，成交量迅速下跌，但高漲的房價并未因此受到抑制。業內人士表示，政策密集出臺擴大了供需缺口，非但未起到抑制當前房價的作用，反倒對短期房價有催漲之效。

中新社援引中華工商時報1月26日的報道稱，針對樓市泡沫的政策密集出臺，然而高漲的房價并未因此被抑制，1月前兩旬，北京市商品住宅成交均價19,847元／平方米，比2009年12月同期的17,351元／平方米上漲了2,496元／平方米，漲幅高達14.4%。而北京商品房樓盤進入2010年1月供應套數和面積分別環比下降59.3%、55.0%。在即將到來的2月份欲開盤項目也是寥寥無幾，房價漲勢恐難改變。

繼2009年12月，“國十一條”出爐之后，政府出臺了較為密集的調控組合拳，目標直指樓市投機、囤地、炒房等行為。隨后，央行又宣布于1月18日上調存款準備金率0.5%個百分點。雖然央行上調準備金并不是單指樓市，但這無疑是收縮流動性、加強金融監管的明確信號。這一系列的調控政策，無疑對市場、對樓市預期產生了重要的影響，地產股紛紛下跌，消費者觀望情緒再度出現，樓市成交量明顯下跌。

據亞豪機構統計數據顯示，1月1日-20日，北京市期房商品住宅共成交4,983套、52.3萬平方米，扣除保障性住房，實際成交的期房商品住房為3，735套，成交面積為42.3萬平方米，環比2009年12月同期分別下降了48.3%、48.0%；現房商品住宅共成交1,326套、18.5萬平方米，環比下降37.1%和37.2%。

此外，亞豪機構數據顯示，1月1日-20日，北京市共有28個項目開盤，提供房源3,002套、32.5萬平方米，與12月同期相比，雖然項目個數相當，但供應套數和面積分別環比下降59.3%、55.0%。受供應量急劇下挫的影響，樓市仍然呈現出供不應求的市場格局，導致成交價格繼續上漲。1月前兩旬，北京市商品住宅成交均價19,847元／平方米，比12月同期的17,351元／平方米上漲了2,496元／平方米，漲幅高達14.4%；而28個項目的整體開盤均價為19,964元／平方米，比12月同期的18,663元／平方米上調了1,301元／平方米，漲幅達7.0%。供需價格雙雙上調，成交均價與開盤價格幾近相當。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析，1月商品住宅成交量遇冷遭“腰斬”，環比降幅近半，主要是受政策及其連帶效應的影響。12月中央接連釋放調控信號后，1月再次出臺了更加系統全面的“國十一條”，并將存款準備金率上調了0.5個百分點。雖然這一系列政策都是為了穩定房地產市場的發展，而非抑制，但卻已對部分購房者造成了樓市面臨調的預期，從而加重了觀望情緒，影響了成交量。

政策除了影響購房者預期外，也迫使開發企業推盤趨于謹慎，單次推盤體量明顯收縮，1月開盤項目平均每次僅推出100套左右的房源，令總供應量降幅近六成，加大了供需矛盾，迫使成交量下滑，并進一步加劇房價升勢。由此可見，政策密集出臺擴大了供需缺口，非但未起到抑制當前房價的作用，反倒對短期房價有催漲之效。

1月份成交量快速下跌，從一定程度上影響了2月開盤項目的進程。加之春節即將來臨，開發商推盤意愿明顯降低。據亞豪機構統計數據顯示，2月計劃開盤的項目僅10個，與此前幾個月的開盤項目相比，可謂寥寥無幾。

據統計，在這10個項目中，首次開盤的純新盤項目僅有2個，分別是位于大興區黃村的博悅府項目和位于朝陽區北土城路的元大都7號項目。前者是區域內品質較高的花園洋房項目，后者是210平方米-430平方米大戶型現房公寓項目。除此之外，其余項目均是老項目后期開盤。2月開盤項目中，遠郊樓盤普遍表示“尚難定價”，五環內的4個項目平均報價已達29,875元／平方米。

對于五環外樓盤普遍對開盤價難下定論，而市區項目則肯定表態這一情況，亞豪機構副總經理任啟鑫分析，主要原因是由于目前處于政策出臺的敏感期，短期房價有微調的可能，這種情況下，城區樓盤具有較強的抗跌能力，開發企業對自身項目的價格預期比較穩定。一般來說，在市場向好的情況下，城區樓盤對房價具有領漲作用，而市場一旦出現回調，遠郊樓盤以自住需求為主體的客群將首先受到沖擊，暫時擱置購房意愿，令遠郊樓盤價格面臨震蕩。加上遠郊區域土地集中供應，區域競爭加劇，因此遠郊樓盤往往臨近開盤時才能夠結合區域樓市的變化和購房人的需求明確價格。

值得注意的是，2月份北京開盤項目多是普通住宅。據亞豪機構統計數據顯示，2月開盤項目中有7個項目是普通住宅項目，這些項目多位于五環外，每平方米價格在一到兩萬元之間，總價在百萬元左右。而公寓項目僅有兩個、洋房項目僅博悅府一個，這些項目品質相對較高，但總價并不高。往日市場上較為矚目的豪宅、別墅項目在2月份難覓蹤跡。業內人士分析，2月份受節假日影響，市場需求并不強烈，開發商推盤意愿也不大，計劃開盤的項目也主要是以剛性需求為主的客戶為目標，因此推出了總價較低的產品。

亞豪機構預計，雖然隨著天氣轉暖，北京三四月份開盤項目會明顯增加，但總體來看，2010年上半年樓市仍然呈供不應求的趨勢，價格仍將持續高位。

(徐志嬌 編輯)

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