〈分析〉雙殺！高房價掏空購房者荷包 還偷走大陸青年飯碗

貨幣效應下，中國房地產「一家獨大」對企業產生排擠效應，在大城市撐不住的企業被迫外遷的同時，也逼走了年輕人。換言之，高房價不僅掏空購房者的錢包，也悄悄偷走了青年的飯碗。

樓市銷售旺季「金九銀十」的時節，在 2016 年以爆發的方式衝擊著全民的神經。無論是北京、上海、廣州等一線城市，還是二線的鄭州、蘇州、杭州、南京等地，房價創歷史新高。

中新網援引《中國青年報》報導，房價狂漲怪象，令國務院發展研究中心原副主任、中國發展研究基金會副理事長劉世錦不禁痛斥，一個城市生活成本高到年輕人待不下去的時候，這個城市就無法創新，也就沒有未來，遑論「洪荒之力還能買房」之說了。

曾任國泰君安證券總經濟師、首席經濟學家的李迅雷認為，在貨幣超發的情況下，居民從「儲蓄養老」理念變為「買房養老」，住房成為中國家庭資產配置的主要品種，這推動了房價不斷上漲。

他指出，從 2000 年末至 2010 年末的 10 年間，廣義貨幣 (M2) 複合增長率為 18%，即從 12.8 兆 (人民幣，下同) 擴張到了 72 兆。這 10 年也是房價漲幅最大的 10 年。但是從 2010 年末至今這 5 年半內，M2 又翻了一番多。2010 年之前，房價上漲主要表現為以人口大規模遷徙為特徵的人口現象。在 2010 年之後，中國的房價上漲主要表現為貨幣現象，即居民儲蓄形式的變化，大城市房產作為一種儲蓄手段，在貨幣氾濫的情況下，不僅更多的居民儲蓄流向大城市，而且金融資產和房地產的配置比例也進一步提高。

統計資料顯示，瘋狂的房價背後有著銀行的鼎力支持。截至 8 月底，以 A 股上市公司中江蘇銀行、平安銀行、浦發銀行、華夏銀行和招商銀行 5 家銀行的半年報為例，2016 年上半年，招商銀行個人住房貸款投放加大，上半年末餘額達到 6148.71 億元，占個人貸款總額的比重高達 20.32%；而 2015 年年底時，該公司的個人住房貸款占比為 17.69%。浦發銀行今年上半年末個人住房貸款餘額為 3379.51 億元，占個人貸款總額的 46%，而在去年年底，個人住房貸款占比只有 44.36%。

央行公佈的房地產貸款資料顯示，今年上半年個人購房貸款增加 2.36 兆元，已逼近 2015 年 2.66 兆元的全年額度。8 月 12 日央行發佈的資料顯示，今年 7 月新增貸款 4636 億元，創 2014 年 7 月以來新低，重點是，7 月的新增貸款中幾乎全是房貸。顯示房地產外的實體經濟基本沒有從金融體系獲得資金。

海通證券宏觀分析師薑超團隊指出，2015 年以來，居民財富配置再次向房地產傾斜，居民貸款增速也大幅走高。今年上半年居民貸款增速接近 20%，遠超存款增速，其中對應房貸的居民消費性中長貸增速已超 30%，反觀居民其他貸款增速則大幅縮水至 7%。居民面對不斷降低的存款利率和理財收益率，再加上房價不斷上漲帶來的壓力，被驅使進入房地產市場。根據該團隊的測算，今年上半年新增房貸與新增住宅銷售額之比 (購房邊際槓桿率) 達到 55%，已超過美國、日本歷史峰值。「居民財富地產化，勢必會導致經濟的空心化！」

另一方面，高房價對青年職工的就業和生存帶來了巨大壓力。南華大學教授羅萬里表示，就目前中國的住房市場價格而言，一線城市的住房價格早已與 90% 以上工薪階層無關。即使是武漢、鄭州這樣二三線城市的房價，多數的居民也是無力購買。有些居民即使購買，也會對其整個家庭消費具有嚴重的排擠效應。

經濟學家易憲容撰文指出，一個名牌大學畢業生在北京工作 5 年，以年薪 10 萬元計算，5 年積蓄至多 20 萬元。兩個人 5 年積蓄也至多為 40 萬元。兩個人結婚要在北京購買一套 100 平方公尺的住房，兩個人積蓄還得加上男女父母雙方一輩子的積蓄，只能夠支付這套住房的首付。在這種情況下購房，嚴重的債務負擔馬上就來。同時，房價過高，不僅對購房者具有嚴重的消費排擠效應，而且對於租房者也具有嚴重的消費排擠效應。因為，房價過高，住房的租金價格同樣會快速上漲。

高房價令不少企業被迫外遷的同時，也逼走了一部分年輕人。據深圳規劃國土委的資料，2016 年 3 月深圳新房成交均價環比上升 3.9%，高達 49989 元 / 平方米，超出另外兩座一線城市北京、上海達 20%。同時，深圳地價和房價過高對其他行業的擠出效應逐步顯現，近年由於租金成本和人力成本的明顯上漲，不少製造企業感受到了巨大壓力，被迫將工廠搬回了人力資源豐富、成本較低的城市。

羅萬里認為，今年沸沸揚揚的深圳「華為外遷」事件已是明證。房價過高會導致整個企業營運成本全面上升。而企業的營運成本上升遇上經濟的「L」型週期，生存空間驟降，解決的方法或是遷出高房價的城市，從而減少了這些城市的就業機會；或是壓低企業工人的工資水準，甚至裁員減負。換句話說，高房價不僅掏空購房者的錢包，也在悄悄偷走人們的就業機會。