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和訊房產消息一句話，北京新版購房合同讓購房者買房、退房更有底氣。
水電不通、配套不齊、裝修不達標......很多購房人在收房時都曾經遇到過種種慘痛經歷，究其原因，不外乎實際交房情況和簽約時的承諾不匹配，但由於此前的購房合同中對相關情況沒有具體約定，因此很多購房者的收房維權行動只能停留在道德譴責層面，但北京市馬上在明年1月1日啟用的新版購房合同將在很大程度上解決這些糾纏不清的問題。
12月16日，北京市住建委聯合北京市工商行政管理局公布了關於對《北京市商品房預售合同》《北京市商品房現房買賣合同》示範文本修訂的通知，並宣布將於2017年1月1日正式推行使用。
新版合同重點針對購房家庭反映較為強烈的雙方責權不對等、產權登記辦理、房屋質量、逾期交房等條款進行了修改，並且在合同中引入了《物權法》、《物業管理條例》、《不動產登記暫行條例》等一系列法律法規條款，和訊房產今天就用新舊對比的方式給購房人展示一下重要修改的部分，明年簽合同的親注意往下看：
修訂對比說明
1、項目建設依據
根據《物權法》第一百三十七條的規定，將「國有土地使用權」的表述修訂為「建設用地使用權」，增加了備選項。
2、針對重複抵押、產權不清做更嚴格約束
根據《物權法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定，增加了房屋抵押人和債務履行期限的約定，並對該商品房取得抵押權人同意銷售的證明、解除抵押的條件和時間等內容進行了提示。
商品房抵押情況一定要看清楚，北京樓市的項目信用在全國來說算是比較好的，但個別項目也免不了出現重複抵押、產權不清的情況，新版合同要求對抵押情況作更詳細的披露，算是一大進步。
3、填補「一房兩賣」、「司法查封」的約束空白
增加了關於「一房兩賣」、「司法查封」等房屋狀況的提示性條款，同時細化了相應的違約責任，為處理糾紛提供了依據，有利於保障買受人的合法權益，這之前的舊版合同可是沒有約定的。
根據《消費者權益保護法》第四十九條的規定，設置了懲罰性賠償金的約定，即出賣人支付不低於全部房價款一倍的賠償金。違約責任中明確了「自買受人付款之日起」的利息起算點及「按照中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計算」的利率標準。
4、預售資金監管更嚴格
增加了定金的相關約定，細化了一次性付款和分期付款的付款時間及條件。基於實踐中存在買賣雙方已就通過貸款方式支付房價款達成合意，但實際辦理過程中可能因各種原因（基於買方、基於賣方、不可歸責於買賣雙方）造成買方未能獲得貸款或少於申請貸款數額的情況，在貸款方式中增加了相關約定，提示雙方事前約定該類事項的處理方式。
根據《城市商品房預售管理辦法》、住建部《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》以及《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》的有關規定，增加了關於預售資金監管銀行、預售資金監管專用帳戶名稱和帳號等資訊的提示性約定。
提示買受人將購房款直接存入商品房預售資金監管專用賬戶。買受人申請抵押貸款的，買受人有權要求出賣人提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。
5、大招1：相關設施設備的交付時間與使用條件有細化約定
細化了合同中對於擬購商品房所在項目內的相關基礎設施設備、公共服務及其它配套設施的約定，提示雙方當事人事先明確約定交付時間、交付條件和違約責任。
基礎設施設備中分為「達到正常使用條件」和「交付時線路敷設到戶」兩類。針對這兩類設施分別增加了相應的違約條款，對於必須「達到正常使用條件」的基礎設施設備，如出賣人採取措施後仍無法達到使用條件的，買受人有權解除合同並要求賠償損失。
對於公共服務及其它配套設施設備，需以建設工程規劃許可證為準，增加了公共綠地面積、綠化率、物業管理用房、規劃的車位、車庫等設施的交付條件。
6、大招2：交接手續
增加「以該商品房所在地為交接手續辦理地點」的約定，對於地基基礎和主體結構外的房屋質量問題，結合《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等相關規定，進一步細化和豐富了房屋交接的內容、方式，對「可及時修復類質量問題」進行了列舉。
針對實踐中出現的大量因出賣人拖延或多次修復，而導致買受人無法按期入住的糾紛，將「可及時修復類的質量問題」是否修復完好，作為買受人是否同意商品房交付的條件之一。在維護買受人合法權益的同時，提示房地產開發企業關注和完善商品房質量。
7、大招3:逾期交付責任
將解除合同時退還全部已付款的約定修改為退還已付房價款及利息（不低於中國人民銀行公布的同期貸款基準利率），並明確了利息的起算點及利率標準。
8、大招4:規劃變更後購房人有權解約、要求賠償
結合《商品房銷售管理辦法》第二十四條的有關規定，強調了規劃變更前出賣人的義務，約定涉及商品房規劃用途、面積、容積率、綠化率、基礎設施設備、公共服務及其他配套設施等規劃許可內容變更的須經規劃行政主管部門批准，且出賣人應當書面通知買受人，買受人有權解除合同或要求賠償損失。
9、商品房質量的約定
按照建設部《關於加強住宅工程質量管理的若干意見》的有關規定，將房屋質量問題分為「地基基礎和主體結構」、「地基基礎和主體結構外的房屋質量問題」及「室內空氣質量、建築隔聲和民用建築節能措施」三類，並分別按照「應符合的國家或地方標準、違約責任及救濟措施」進行約定。
對於房屋主體結構、地基基礎不合格，不符合國家及行業標準，屬於房屋重大質量問題，買受人在解除合同的同時，可以要求出賣人給予賠償。
對地基基礎和主體結構外的房屋質量問題，如經更換、修理，仍然嚴重影響正常居住使用的，買受人有權解除合同。
對於裝飾裝修及設備標準，增加了「及時更換、重作、修理」的處理方式，目前實踐中與質量問題有關的糾紛層出不窮，細化合同相關內容以達到「定紛止爭」的作用。
10、保修責任落實到位
增加了保修責任異議的處理方式，列舉了出賣人不承擔保修與賠償責任的兩類情形。結合實踐中出賣人拖延、推脫保修責任的問題，細化了保修責任實施的具體方式。
明確在保修期內，如超過約定時間後出賣人仍不履行保修義務或書面通知保修責任異議的，買受人可以自行或聘請他人進行維修，合理的維修費用由出賣人承擔。
根據《北京市建設工程質量條例》，增加了建設單位應按照北京市有關規定投保建設工程質量潛在缺陷責任保險、辦理住宅工程質量保修擔保的約定。
11、終身保修引入第三方
房地產開發企業是質量責任主體，對於主體結構和地基基礎，房地產開發企業承擔的是終身保修責任，但房地產開發企業一旦出現註銷或破產、解散等情況，買受人將無法享有保修權利。
結合住建部《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（[2010]53號文）的有關規定，增加了關於商品房質量擔保的條款，由買賣雙方事先約定第三方質量擔保機構，對於「出賣人不承擔相關責任或無法按合同約定承擔保修與賠償責任」的，由第三方擔保，從而保證買受人對於商品房保修權利的享有。
12、不動產登記
根據《物權法》、《房屋登記辦法》的有關規定，增加「預告登記」的相關約定，對買受人進行此項權利的提示，並要求雙方當事人事先約定「預告登記」辦理的時間限制要求。增加了出賣人取得房屋初始登記後書面通知買受人的約定，有利於區分買賣雙方對於逾期辦證的違約責任。
13、小區專有和共有部分的區分更明確
結合《物權法》、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，明確了買受人對建築物專有部分的權利與義務，明確列示了業主的共有部分，並針對目前法律法規未明確所屬的其它配套設施（例如規劃的車庫和車位），提示雙方當事人事先自行約定。
14、花園、露台等共有部分不能再做大禮包了
針對實踐中出現的開發商送花園、露台行為是否合法的問題，增加了提示性約定，即出賣人無權處分「依法或者依規劃屬於買受人共有的共用部位和設施」。實踐中，商品房項目基本都有公共管道檢修口、柱子、變電箱等此類設施。
考慮到買受人的弱勢地位，增加了出賣人針對這一事項向買受人作出明確承諾的約定。根據《物權法》的有關規定，增加了買受人應當按照規定和約定合理使用房屋的內容。
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