川普猛烈抨擊聯準會 專家警告：降息未必能救房市

美國總統川普上任以來，已數十次公開抨擊聯準會 (Fed) 主席鮑爾 (Jerome Powell)，指責聯準會維持高利率的政策「扼殺了房地產市場」。

這場白宮與中央銀行之間的緊張對峙，隨著川普試圖撤換聯準會理事庫克 (Lisa Cook) 的行動而進一步升級，凸顯了總統為實現其經濟目標而重塑聯準會的強烈意圖。

川普將矛頭指向聯準會

今年以來，房貸利率持續在 6.5% 至 7% 的區間徘徊，使得房屋銷售連續兩年陷入近 30 年來的低谷，購屋負擔能力也接近歷史最低點。川普對此情況極為不滿，他於 8 月 20 日在其社交平台 Truth Social 上發文表示：「有人能告訴那個『太遲了』的鮑爾，他正在重創房地產行業嗎？因為他，人們根本拿不到房貸」。

川普在競選期間便承諾，將透過鼓勵建築、開放更多聯邦土地、打擊無證移民以及降低房貸利率和房價來解決住房成本問題。顯然，他認為聯準會的高利率是當前房市困境的主因。

然而，聯準會主席鮑爾對此有不同看法。他在 7 月時表示，聯準會並不設定房貸利率，也不應為房市的困境負責。鮑爾認為，美國長期以來的住房短缺才是導致當今購屋負擔能力挑戰的根本原因。

鮑爾強調：「我認為我們能為房市做的最好的事，就是實現 2% 的通膨率和最大化就業」。

FHFA 首長的角色

這場衝突中的另一位關鍵人物是聯邦住房金融局 (FHFA) 局長普爾特 (Bill Pulte)。普爾特是美國最大建商之一普爾特集團 (PulteGroup) 創辦人的孫子，也是川普的堅定捍衛者。

他上任後迅速撤換了房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的董事會並自任主席，這兩家公司透過收購全國絕大多數的房貸來支持住房自有率，使 FHFA 在美國房市中扮演著至關重要的角色。

普爾特近期將矛頭指向聯準會理事庫克，指控她在申請兩處不同房產的抵押貸款時，都將其列為主要居所，以獲取較低的利率。他在社群平台 X 上質疑：「如果一位聯準會理事都能『逃脫懲罰』，我們如何根除普通美國人的房貸詐欺行為？」。這項源自普爾特的指控，正是川普試圖解僱庫克的原因。

降息是萬靈丹嗎？專家提出警告

儘管川普極力推動降息，但專家警告，即使一個由川普任命者主導的聯準會真的大幅調降基準利率，也不保證房貸利率會隨之下降。Redfin 的經濟研究主管 Chen Zhao 指出，如果投資者對中央銀行的獨立性失去信心，反而可能導致包括房貸利率在內的各類利率飆升。

他解釋：「如果央行不再獨立，並且在不應降息時大幅削減聯邦基金利率…… 那麼市場將會預期未來利率會更高，從而推高 10 年期公債殖利率和 30 年期房貸利率」。

此外，大幅降息也可能帶來新的負擔能力風險。回顧疫情期間，聯準會為刺激經濟將利率降至近零，導致房貸利率跌破 3%。超低利率加上居家辦公帶來的空間需求，引發了一波購屋狂潮，反而急劇推高了房價。

根據人口普查局數據，到 2022 年初，房屋售價中位數已從兩年前的 329,000 美元飆升至 413,500 美元，漲幅高達 26%。這段歷史顯示，僅僅透過降息來解決房市問題，可能會帶來意想不到的副作用，使購屋負擔問題更加複雜。