前順馳董事長：不拿地王，在北京就沒法兒幹嗎

白銀時代的房地產行業，輕重分離和企業併購成為業內最具話題性的事情，而在地價越來越高的今天，重資產開發的難度越來越大，前幾天前順馳董事長兼CEO、現北京（樓盤）嘉豐達資產管理有限公司執行董事汪浩提出一個問題：「不拿地王，在北京就沒法兒幹嗎？」

「輕資產在說怎麼分享重資產溢價，做重資產的公司說怎麼去做金融，那些金融大佬們坐在一起研究的是我們成立一個金控平台，通過控股上市公司，再去上市公司做基金，把你們通吃掉。」11月10日，在財訊傳媒《地產》雜誌主辦、主題為「結構擇優與魔幻批判」的第十二屆中國地產金融年會上，汪浩表示房地產行業的變化實質上還要看其金融和經濟屬性。

五年之後再去賣房子剪羊毛

汪浩認為中國的經濟起碼還有五年，五年之後再把中國的房子賣掉，再去剪羊毛，可能是最好的時候，原因是今天看到的特朗普當選、英國人脫歐，包括新興經濟市場等這些國家的經濟給中國帶來了百年難遇的機會，剪羊毛的機會不是在現在，應該還有五年的時機。

看一下中國房地產的投資，房地產占GDP投資比例去年年底是一個低谷，今年二季度到6%、8%，三季度下行；另一方面來講，今年我們的GDP整體達到6.7%很有可能，房地產在一二季度已經達到了8%，其實經濟不好的時候，把房地產拉出來作為穩增長這是一個定海神針的利器，使命已經完成了，進入四季度可以打壓房地產了。

另外一個是我們的企業槓桿率145%，我們國家現在的去產能，其中一項是降槓桿，我們國家的負債率是GDP的225%，居民槓桿40%，政府的槓桿40%，企業槓桿145%，這是全世界都非常高。

現在做的事情是增加居民的槓桿，減少企業，尤其是國有企業的槓桿，就是說老百姓(603883,股吧)借錢買房子，把國有企業的槓桿降下來，讓這些企業有能力再去投資，在過去的12個月裡面我們做的就是這個事情，剛才有一個數字說房地產貸款，尤其是上半年按揭貸款增加了多少，那個錢加到居民槓桿上，減的是企業的槓桿。

現在必須要把企業槓桿減下去，明年、後年才有新的投資機會和能力，你會看到現在房地產經過一到九月份，完成了重大的使命，增加居民槓桿，降低企業槓桿，為明年和後年的再投資創造空間。

資金錯配65%負債在國企

很多人把房地產供給側改革理解為我們增加一些一二線城市的土地，壓縮一下三四線城市，增加一些新的科技園區，壓縮一些好的開發區，但是供給側改革最核心的問題不是通過行政的手段降需求、限購限貸，而是生產要素的重新配置。

我們國家的核心在北京、上海（樓盤），今年漲幅都很多，北京今年成交了八塊住宅地，加在一起48萬平米，而北京的住宅一到八月份賣了480萬平米；同時三四線城市大量的住宅在空置，而目前三四線城市還在大量供應土地，一二線城市土地又非常少，這是土地的錯配。

另外是我們說的資金，中國存在兩個資金市場，一個是國有企業，一個是民營企業，為什麼在北京只有大的央企和上市公司可以拿地，為什麼北京可以出現地王（是資金成本決定的）。

舉例來說，以北京一宗樓面價5.8萬元／平米的土地來說，預計銷售價是10萬元／平米，毛利大概2萬元／平米，如果你的資金成本10%，壓兩年就把毛利吃掉了，所以只有一種企業能做地王，就是它的資金成本只有3%。

今年上半年上市房企大量的發債，他們的成本只有3.5%，一季度3.5%發債，二三季度拿地王，只有3%～4%的成本的錢可以壓住這塊地，反過來一線城市拿地王變成了買國債，如果錢足夠多，一次性50億，就買一塊地。

今年上半年六七月份參加金融機構的論壇，他們談的就是一個問題，資產荒，到底是「荒」還是「慌」，所有人都在談大類資產配置，這裡面最核心的一塊就是配置到房地產，配置到寫字樓裡面。

因為發現當十年期國債收益率只有3%的時候，未來判斷三四年利率繼續下行，假設今年在北京上海拿一個寫字樓，租金回報率是3%到4%，跟今天的利率相比，資產貴了。但是如果兩三年之後利率繼續下行，那麼今年以4%回報率拿的樓，三年以後就便宜了。

整個金融系統的頂端比如保險公司關注的就一個問題，三四年以後中國的利率市場到底什麼水平。

所以資金錯配存在兩個市場，民營企業和國有企業，所有的負債65%在國有企業身上，這個財富也在國企和民企之間做一個轉移。

中國不會重複日本的樓市危機

中國會不會出現1990年後日本二十年的房地產危機呢？

從2000年到2016年北京房價和調控走勢關係看，中國的調整跟美國、香港、日本完全不一樣，中央有絕對的信心，第一保住房地產的增長，第二，我有足夠的工具

中國的房地產市場從2000年到2016年，十多年的時間，基本是三年一個周期，2003年、2006年、2009年都是好年份，2013年和2016年也是好年份，2010年是一個頂，2011年調整，2012年～2013年上漲，基本上我們的調整周期是12個月，上漲的周期是12到18個月。

未來我們是一個大調整還是小調整，我覺得不可能放在日本或者是美國的模型下看，中國的房地產看短期是看需求，限購、限貸；看中長期，看自己的稟賦。

中國的問題現在是三個問題，土地、戶籍和人口，如果這三個問題解決了，這是我們比日本、美國存在的好的條件，就是我們解決問題之後將迎來更大的發展機會，這個問題就是資源的錯配。

土地一線城市不足，三線城市很多，農村9%的經濟用了44%的人口，能不能解決他們的戶籍上他們到城市裡面來。最近農村土地三權分立，農民把地流轉出去，我到城市裡面來，增加農村的效益，同時給城市帶來更多的人口。

我對中國的經濟非常有信心，就因為我們碰到了最大的問題是資源錯配，我們不是沒有資源，而是我們錯配了，如果這個問題解決了，會有一輪更大的發展。

房地產其實也是這樣的，但是並不是說我們房地產就很好，現在帶來的最大的問題是人均財富的不均勻，土地財政的問題是把農村的收入轉嫁給地方政府，地方政府通過高地價銷售住宅，把槓桿加到了居民身上。

離開地王還有別的機會

我不認為中國的房地產會像美國一樣，帶來銀行的危機，經濟的危機，我相信中國有很多的辦法和土地財政，不可能出現資產的崩裂，中國的三四線城市貧富差距怎麼辦，中國的發展動力在哪裡？

如果我們不離開核心城市，不做地王，還有別的機會嗎？我說看趨勢，專業創造價值。

今年六七月份，房地產公司的股票一直下行，但是你看併購市場現在，如果關注那個行業，其實今年上半年我們國家的併購行業非常的活躍，BAT收購誰了，我們做產業園就關注他們。

他們收購的行業一定是未來有發展的行業，看看大機構收購的是誰，互聯網、IT、金融、生物醫藥，電子資訊技術，在這幾個領域裡面，併購發生的數額非常大。其實這個就是在資本市場很敏感的，就是未來幾年產業升級最具活力的行業。

國家布局大的實驗室和航空發動機，金融資本投資的是這幾個領域，這些領域和地域可能是未來經濟轉型當中有希望的產業。

你會發現這些產業往哪去，其實還是往核心城市去，如果核心城市價格太高，就外溢到衛星城鎮，今年一到九月份漲的最高的就是18個城市，北上廣深以及周邊的衛星城等等。

人口一定是往一線城市匯集，但是一線城市又限制人口、產業，這部分人口和產業去哪裡，城市更新會接受一批，城市更新消化不了的，就會外溢出來去衛星城。

在做這些產業投資與做地產重資產開發相比，如果你可以拿到利率3.5％的債，你去一線城市拿地王，買國債，流動性很好，但是收益一般；如果資金成本高，也不要逆勢而為，可以在一線城市核心區做城市更新，外圍的衛星城鎮做產業升級。

未來作為投資，第一是看大趨勢；第二在這個趨勢下準確的定位；第三是合作，引進新的營運服務商，新的內容導入，滿足這些90後和新興產業的需求，這是下一步的方向。